摘要

每年5月1日至5月31日，一般民眾除了要報繳個人綜合所得稅外，擁有房屋之民眾尚須繳交房屋稅（惟住家房屋現值在新臺幣10萬元以下者免徵房屋稅）。目前有關房屋稅的繳交方式，計有至便利商店以現金繳納、自動櫃員機（ATM）轉帳繳納等7種方式，繳交方式已相當便利。房屋稅若逾期繳納，每2日將加徵1%的滯納金；超過6月3日仍未繳納，除加徵15%滯納金外，還會移送法務部行政執行署轄屬行政執行分署強制執行。納稅人收到繳款書後，需仔細核對繳款書上所載姓名、房屋坐落地址、課稅月數、稅額、使用情形等是否正確。若擁有的房屋屬集合式住宅，需特別注意樓層別，以免誤繳他人之稅單[1]。

本期電子週報，我們將針對代書與估價師如何協助一般民眾進行說明，並從房屋稅繳交進行探討，並以歷年地政士國家考試中有關房屋稅課徵之考題進行切入，再輔以稅務機關之相關公告進行補充說明，惟筆者資質弩頓，本文若有任何錯誤、不妥之處，尚請各方賢達予以指教。

壹、歷年地政士國家考試中有關房屋稅課徵之考題解答

現行「地政士」的前身為「土地代書」，民國78年土地法修正時將其命名為「土地登記專業代理人」，民國90年因施行地政士法，改稱為「地政士」。故與現行「地政士」相關之國家考試，計有民國80年起開始舉辦之「特種考試土地登記專業代理人」、民國81年起開始舉辦之「土地登記專業代理人檢覈筆試」及民國92年起開始舉辦之「普通考試地政士」等三種。以下，我們即針對歷年地政士國家考試中有關房屋稅課徵之考題解答進行說明。另為精簡版面，我們將以縮寫方式呈現考題之年度、類別及題次，例如「92普」代表92年普通考試地政士考試試題，「81檢(一)」代表81年專門職業及技術人員土地登記專業代理人檢覈筆試試題第一題，「85特暨檢1(四)」代表85年特種考試土地登記專業代理人考試暨第一次土地登記專業代理人檢覈筆試試題第四題，「82特(一)」代表82年特種考試土地登記專業代理人考試試題第一題，其餘以此類推。

六都暨新竹房市探討-從臺中市西區房地產市場現況切入

摘要

過去幾年，台灣房價漲幅已超過GDP成長率，瀕臨國際衡量房價泡沫的警戒線，參照淡江大學產經系副教授莊孟翰之觀點，主因為低利率、資金行情、遺贈稅減免、投機炒作、國產局土地標出高價、政府放任，及民眾預期心理等七大因素之影響。然而自今年1月1日房地合一實價課稅開始實施以來，大部分的報導對於台灣未來房市發展則多呈現悲觀之看法。本文主要係針對六都暨新竹房市探討，並從臺中市西區房地產市場現況切入，其中探討及切入之重點為「房價」，亦即從價格之現況進行說明。

另因我國之不動產實價登錄制度已於101年8月1日起正式上路，包括地政事務所受理的買賣登記案件、透過房仲業者簽訂的租賃案件以及預售屋代銷成交案，都要申報登錄。其中相關產品行情資訊，係以住宅大樓為大宗，故本文於西區房地產市場價格之研究重點，係以住宅產品為主。惟筆者資質弩頓，本文若有任何錯誤、不妥之處，尚請各方賢達予以指教。

壹、臺中市西區簡介

  摘要

2013年11月1日，「看見台灣」紀錄片已在各大戲院正式上映，依雅虎奇摩網站有關該紀錄片之劇情簡介，該片耗資新台幣9,000萬才完成，可說是台灣紀錄片影史以來，拍攝成本最高的電影。導演齊柏林花了將近3年的時間拍攝，在全台灣的上空飛行，總計累積了400小時的直升機飛行時數。導演齊柏林表示：「『看見台灣』是我二十多年空中攝影生涯的第一部樂章。這些年來，我深深地被台灣的美麗大地所震撼、感動，同時，也對台灣地貌的轉變而感到憂心與不捨，我看見的，也很想讓您看見。」

其實，長久以來，台灣土地利用之失衡狀況嚴重，以「產業用地之設置及其面臨課題」為例，針對產業園區或用地之新設，從選址到開發完成，其間歷經取得目的事業主管機關許可、土地使用變更及土地取得等階段，涉及目的事業、土地使用、環保、農業、水土保持及土地徵收等主管機關之審查，審查程序複雜，且於土地使用變更審議階段多要求申請人回饋負擔；而目前有關產業用地之設置即面臨了「產業園區欠整體規劃、部分用地仍有閒置低度利用情形」、「審查時程不確定性高」、「廠商成本負擔不確定」、「土地使用管制欠缺彈性」等課題[1]。除了前述問題，土地利用之失衡狀況尚有諸多問題，例如土地開發許可若缺乏總量管制與環境容受力之概念，將會忽略都市景觀之維護與居住環境品質之提昇；而管制策略缺若乏開發活動之監測工作，將產生累積性外部性效果，傷害環境資源。然而，一般人因為不知或不願正視台灣土地利用目前之失衡狀況，使得土地利用失衡之問題層出不窮，甚至有日益惡化之趨勢。

 摘要

近期，有關新店機廠美河市案之探討一直是大家關心之話題，無論是以徵收作為用地取得之手段是否符合公益性、人工地盤是否適宜歸屬為法定空地，抑或是台北市政府於聯合開發後分回之房地比例是否合理等問題，均讓許多人討論得沸沸揚揚。本期電子週報，我們將針對新店機廠美河市案進行探討，並將從人工地盤是否適宜歸屬為法定空地切入。「人工地盤是否適宜歸屬為法定空地」需要從多方面進行探討，惟筆者資質弩頓，本文若有任何錯誤、不妥之處，尚請各方賢達予以指教。

壹、新店機廠美河市案簡介

近兩年，捷運興建以徵收作為用地取得之手段，及以聯合開發作為捷運廠站開發手段，引發諸多爭議，尤其新店機廠美河市的徵收與聯合開發案，於99年、101年兩度遭監察院提起糾正案[1]。因此，無論是以徵收作為用地取得之手段是否符合公益性、人工地盤是否適宜歸屬為法定空地，抑或是台北市政府於聯合開發後分回之房地比例是否合理等問題，均讓許多人討論得沸沸揚揚。以下，我們先針對新店機廠美河市案做個簡介：

一、地理位置、權益分配與規劃設計：

電腦大量估價與個案估價之差異-以好時價網站之查詢結果與不動產估價師個案估價之差異為例

摘要

依據聯合新聞網2015年12月11日有關「大數據分析房價『好時價』上線」之報導：「未來民眾查房價又有新管道，除內政部實價登錄網外，政大地政系特聘教授張金鶚和美國安富金融工程集團合作，以大數據分析推出全台首座不動產自動估價系統公益性平台『好時價』，免費提供民眾查詢房地產行情，目前誤差值約13%，符合國際估價網站誤差值12%至18%標準。」經筆者調查「好時價」（House+）網站上之相關資料，該網站標榜免費提供公眾進行一般查詢價格使用，為避免商業行為引起大量網路流量干擾，限制每一IP每天僅供查詢20筆。另經筆者之調查，雖該網站限制每一IP每天僅供查詢20筆，該網站目前確實已成為民眾查詢房價主要管道之一，也在不動產估價業界掀起不小之話題。本期電子週報，筆者將針對電腦大量估價與個案估價之差異案進行探討，並以好時價網站之查詢結果與不動產估價師個案估價之差異為例，藉此讓一般民眾了解，電腦大量估價雖較不動產估價師之個案估價有其優勢，仍有諸多劣勢，「好時價」網站雖讓民眾雖多了「客觀」查詢房價之新管道，也大幅縮短了查詢房價之時間，但其不足之處，一般民眾仍需善用不動產估價師之專業技能，方能「客觀」且較「精準」的掌握房價。惟筆者資質弩頓，本文若有任何錯誤、不妥之處，尚請各方賢達予以指教。

壹、    電腦大量估價與個案估價之差異

有關電腦大量估價之方法，有電腦輔助大量估價（Computer Assisted Mass Appraisal, CAMA）、電腦自動估價系統（Automatic Valuation Models, AVMs）及電腦自動核貸系統（Automatic Underwriting Sysetem, AUS）等。國際不動產估價協會（IAAO）對大量估價（Mass Appraisal）提出下列定義：「在給定的日期，利用標準化程序與統計檢定對一群不動產進行系統性估價。」合理的大量估價方法必須先建立影響價格因素架構，透過理論與實證模型的建立與測試，再進行合宜的次市場分割，分別估計各次市場中各項影響房價因素對價格之影響程度，並經由電腦系統的計算，對所有待勘估不動產進行估價[1]。

壹、茗強電子週報發起緣由

 長久以來，「土地利用」一直是大家所關心的問題，其中有關「土地正義」、「居住正義」等討論內容之議題近來來可說是相當引人重視及關切。然而，要討論這些議題之前，應該要對「土地正義」、「居住正義」有相當程度之共識。綜觀坊間專家學者之相關論述，有關「土地正義」、「居住正義」之相關定義及實現方法，大致如下：

（一）土地正義的真諦：係指要求土地政策的決定必須最優先考量當地民眾的地方認同，讓當地民眾能獲得充分的資訊及參與機會，並於多元及衝突的論述中，決定土地利用的未來方向[1]。

（二）居住正義的基本原則：至少應合乎下列二個原則[2]：

   1.每一人不論其所得、身心機能、性別、年齡等條件為何，都應獲得平等對待，而能住得有尊嚴，不應該有人無處棲身、或住在不合乎最低居住標準的住宅內。

第一款 非都市土地使用分區與用地編定之規定：

區域計畫公告實施後，不屬第十一條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。前項非都市土地分區圖，應按鄉、鎮（市） 分別繪製，並利用重要建築或地形上顯著標誌及地籍所載區段以標明土地位置（區§15）。

直轄市或縣（市）政府依第十五條規定實施非都市土地分區使用管制時，應將非都市土地分區圖及編定結果予以公告；其編定結果，應通知土地所有權人。前項分區圖複印本，發交有關鄉（鎮、市） 公所保管，隨時備供人民免費閱覽（區§16）。

依區域計畫法（（本法））第十五條規定製定非都市土地使用分區圖，應按鄉（鎮、市、區）之行政區域分別繪製，其比例尺不得小於二萬五千分之一，並標明各種使用區之界線；已依法核定之各種公共設施、道路及河川用地，能確定其界線者，應一併標明之（區施§12Ⅰ）。

前項各種使用區之界線，應根據圖面、地形、地物等顯著標誌與說明書，依下列規定認定之（區施§12Ⅱ）：

第一款 開發影響之定義：

非都市土地開發影響費徵收辦法（本辦法）所稱開發影響費，指因土地開發涉及土地使用分區或使用地性質變更，而對開發區周圍產生公共設施服務水準及其他公共利益之影響，向申請開發者所徵收之費用（非都開發費§2）

（第一項）開發影響費之徵收，於都市土地準用之（區§15-3Ⅳ）。

第二款 開發影響之繳交時機及收費範圍及標準：

非都市土地開發影響費徵收辦法第3條規定：

我國相關法令中，有「開發許可」之規定者，主要有區域計畫法、非都市土地使用管制規則、海埔地開發管理辦法、山坡地開發建築管理辦法、工商綜合區開發設置管理辦法、高爾夫球場管理規則、森林遊樂區設置管理辦法、殯葬管理條例、獎勵民間參與交通建設條例、大眾捷運系統土地聯合開發辦法、農地釋出短、中、長期政策規劃及農業發展條例等，於「工商綜合區設置方針及申請作業要點」、「非都市土地開發審議作業規範」及「非都市土地使用分區及使用地變更申請案件委辦直轄市縣（市）政府審查作業要點」等法規中，亦明訂相關審議原則與程序。為何需要訂定相關審議原則呢？簡單的說，主要是為了「公平」，藉以消弭土地開發者與週邊土地所有權人利益分配的不公。一般而言，土地開發完後，開發者將可獲得可觀之利益，但往往可能帶來諸多社會成本，例如生態破壞、道路擁擠及水土流失等，因此需藉由審議的過程，確保開發案能符合保育資源、永續發展的前提，進而回饋相當比例之開發影響費或土地，將開發之超額利潤回饋於社會。

開發許可又可稱為發展許可，在發展許可制度下，限制發展地區以外之地區為申請開發，可藉由規劃許可、開發許可及建築許可三個階段進行開發流程，相關內容如下：

1.規劃許可：凡需變更土地使用分區或使用強度時，應該申請規劃許可。

2.開發許可：凡已符合土地使用分區之開發，為配置、建設所需之公共設施使、挖填土石、區劃街廓及整理地界者，應該申請開發許可。

3.建築許可：凡符合規劃、開發的土地，其建築使用，均應申請建築許可。

一般而言，於土地利用方式中，最為人熟知的就是土地使用分區管制，例如土地開發分析之計算，就是建商基於特定的土地使用分區管制下，藉由規劃適當的產品及預期當地的房價水準，進而評估客觀之土地價格；惟目前我國土地利用除土地使用分區管制外，尚可藉由「開發許可」之方式加以利用，例如最近廣為大眾討論之都市更新，其開發方式即是採「開發許可制」。

參考內政部營建署之網站資料，「開發許可」定義如下；

在實施開發許可制的土地使用管制制度之下，基地之開發應取得建管單位之開發許可。依我國現行山坡地開發建築管理辦法之第四條規定，山坡地開發建築，應首先向直轄市、縣（市）主管建築機關申請開發許可。而直轄市、縣（市）政府為審查開發建築計畫，應由工務、建設、農林、地政等有關單位及專家學者會同審查，並得邀請申請開發人列席說明。

開發許可制的最大優點在於它能提供充分的彈性以調整開發計畫之內容，進而配合都市整體性管理之作業需要。而且對規劃內容，可針對基地之特性，設計創新的開發構想，並允許規劃師、開發業主、政府官員與專業人員就開發內容進行討論溝通。以美國許多地方政府所採行的條件式開發許可（Conditional Development Permit ）為例，地方政府可依基地開發影響評估結果，對開發許可附加條件，例如要求開發者應對附近道路設施加以改善，樹立標誌，增加停車設施等。由於條件式開發許可頗能適應基地特性而有彈性設計，且配合都市成長管理之需要，正日漸受到我國都市計劃界之重視。

茲將我國實施開發許可制之優點及缺失整理如下：

第一節 通盤檢討之意義：

都市計畫經發布實施後，不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次，依據發展情況，並參考人民建議作必要之變更。對於非必要之公共設施用地，應變更其使用。前項都市計畫定期通盤檢討之辦理機關、作業方法及檢討基準等事項之實施辦法，由內政部定之（都計§26）。

第二節 通盤檢討之內容：

都市計畫通盤檢討前應先進行計畫地區之基本調查及分析推計，作為通盤檢討之基礎，其內容至少應包括下列各款（都通§5Ⅰ）：

一、自然生態環境、自然及人文景觀資源、可供再生利用資源。