茗強不動產估價師事務所暨茗強地政士事務所

對於都市計畫各使用區及特定專用區內土地及建築物之使用、基地面積或基地內應保留空地之比率、容積率、基地內前後側院之深度及寬度、停車場及建築物之高度，以及有關交通、景觀或防火等事項，內政部或直轄市政府得依據地方實際情況，於都市計畫法（（本法））施行細則中作必要之規定（都計§39）。

都市計畫經發布實施後，應依建築法之規定，實施建築管理（都計§40）。

都市計畫發布實施後，其土地上原有建築物不合土地使用分區規定者，除准修繕外，不得增建或改建。當地直轄市、縣（市）（局）政府或鄉、鎮、縣轄市公所認有必要時，得斟酌地方情形限期令其變更使用或遷移；其因變更使用或遷移所受之損害，應予適當之補償，補償金額由雙方協議之；協議不成，由當地直轄市、縣（市）（局）政府函請內政部予以核定（都計§41）。

各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外，不在此限（都計省施§32Ⅰ）：

一、住宅區：百分之六十。

二、商業區：百分之八十。

三、工業區：百分之七十。

四、行政區：百分之六十。

五、文教區：百分之六十。

六、體育運動區：百分之六十。

七、風景區：百分之二十。

八、保護區：百分之二十。

九、農業區：百分之十。

十、保存區：百分之六十。但古蹟保存區內原有建築物已超過者，不在此限。

十一、車站專用區：百分之七十。

十二、加油（氣）站專用區：百分之四十。

十三、郵政、電信、變電所專用區：百分之六十。

十四、港埠專用區：百分之七十。

十五、醫療專用區：百分之六十。

十六、露營區：百分之五。

十七、青年活動中心區：百分之二十。

十八、出租別墅區：百分之五十。

十九、旅館區：百分之六十。

二十、鹽田、漁塭區：百分之五。

二十一、倉庫區：百分之七十。

二十二、漁業專用區、農會專用區：百分之六十。

二十三、再生能源相關設施專用區：百分之七十。

二十四、其他使用分區：依都市計畫書規定。

前項各使用分區之建蔽率，當地都市計畫書或土地使用分區管制規則另有較嚴格之規定者，從其規定（都計省施§32Ⅱ）。

都市計畫地區內，依本細則規定允許設置再生能源發電設備及其輸變電相關設施者，其建蔽率不得超過百分之七十，不受該分區建蔽率規定之限制（都計省施§32-1）。

都市計畫地區內，為使土地合理使用，應依下列規定，於都市計畫書內訂定容積管制規定（都計省施§33Ⅰ）：

一、住宅區及商業區，應依計畫容納人口、居住密度、每人平均居住樓地板面積及公共設施服務水準，訂定平均容積率，並依其計畫特性、區位、面臨道路寬度、鄰近公共設施之配置情形、地形地質、發展現況及限制，分別訂定不同之容積率管制。

二、其他使用分區，應視實際發展情形需要及公共設施服務水準訂定。

三、實施容積率管制前，符合分區使用之合法建築物，改建時其容積規定與建築物管理事宜，應視實際發展情形需要及公共設施服務水準而訂定。

舊市區小建築基地合併整體開發建築，或舊市區小建築基地合法建築物經縣（市）政府認定無法以都市更新或合併整理開發建築方式辦理重建者，得於法定容積百分之三十之限度內放寬其建築容積額度或依該合法建築物原建築容積建築（都計省施§33Ⅱ）。

都市計畫地區各土地使用分區之容積率，依都市計畫書中所載規定；未載明者，其容積率不得超過下列規定（都計省施§34Ⅰ）： 

      一、住宅區及商業區：

二、旅館區：

（一）山坡地：百分之一百二十。

（二）平地：百分之一百六十。

三、工業區：百分之二百十。

四、行政區：百分之二百五十。

五、文教區：百分之二百五十。

六、體育運動區：百分之二百五十。

七、風景區：百分之六十。

八、保存區：百分之一百六十。但古蹟保存區內原有建築物已超過者，不在此限。

九、加油（氣）站專用區：百分之一百二十。

十、郵政、電信、變電所專用區：百分之四百。

十一、醫療專用區：百分之二百。

十二、漁業專用區：百分之一百二十。

十三、農會專用區：百分之二百五十。

十四、倉庫區：百分之三百。

十五、寺廟保存區：百分之一百六十。

十六、其他使用分區由各縣（市）政府依實際需要，循都市計畫程序，於都市計畫書中訂定。

前項第一款所稱居住密度，於都市計畫書中已有規定者，以都市計畫書為準；都市計畫書未規定者，以計畫人口與可建築用地（住宅區及商業區面積和）之比值為準。所稱鄰里性公共設施用地比值，係指鄰里性公共設施面積（包括鄰里性公園、中小學用地、兒童遊樂場、體育場所、停車場、綠地、廣場及市場等用地）與都市建築用地面積之比值（都計省施§34Ⅱ）。

前項都市建築用地面積，係指都市計畫總面積扣除非都市發展用地（包括農業區、保護區、河川區、行水區、風景區等非屬開發建築用地，以都市計畫書為準）及公共設施用地之面積（都計省施§34Ⅲ）。

內政部、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所擬定或變更都市計畫，如有增設供公眾使用停車空間及開放空間之必要，得於都市計畫書訂定增加容積獎勵之規定（都計省施§34-1）。

都市計畫範圍內屋齡三十年以上五層樓以下之公寓大廈合法建築物，經所有權人同意辦理原有建築物之重建，且無法劃定都市更新單元辦理重建者，得依該合法建築物原建築容積建築；或符合下列條件者，得於法定容積百分之二十限度內放寬其建築容積（都計省施§34-2Ⅰ）：

一、採綠建築規劃設計：建築基地及建築物採綠建築設計，取得候選綠建築證書及通過綠建築分級評估銀級以上。

二、提高結構物耐震性能：耐震能力達現行規定之一點二五倍。

三、應用智慧建築技術：建築基地及建築物採智慧建築設計，取得候選智慧建築證書，且通過智慧建築等級評估銀級以上。

四、納入綠色能源：使用再生能源發電設備。

五、其他對於都市環境品質有高於法規規定之具體貢獻。

縣（市）政府辦理審查前項條件時，應就分級、細目、條件、容積額度及協議等事項作必要之規定（都計省施§34-2Ⅱ）。

各土地使用分區除依本法第八十三條之一規定可移入容積外，於法定容積增加建築容積後，不得超過下列規定（都計省施§34-3Ⅰ）：

一、依都市更新法規實施都市更新事業之地區：建築基地一點五倍之法定容積或各該建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積。

二、前款以外之地區：建築基地一點二倍之法定容積。

舊市區小建築基地合併整體開發建築、高氯離子鋼筋混凝土建築物及放射性污染建築物拆除重建時增加之建築容積，得依第三十三條、第四十條及放射性污染建築物事件防範及處理辦法規定辦理（都計省施§34-3Ⅱ）。

都市計畫法臺灣省施行細則除中華民國一百零三年一月三日修正之第三十四條之三第一項，自一百零四年七月一日施行外，自發布日施行（都計省施§42）。

依第三十三條第二項規定辦理重建者，不得再依第一項規定申請放寬建築容積（都計省施§34-2Ⅲ）。擬定細部計畫時，應於都市計畫書中訂定土地使用分區管制要點；並得就該地區環境之需要，訂定都市設計有關事項。各縣（市）政府為審核前項相關規定，得邀請專家學者採合議方式協助審查。第一項土地使用分區管制要點，應規定區內土地及建築物之使用、最小建築基地面積、基地內應保持空地之比率、容積率、綠覆率、透水率、排水逕流平衡、基地內前後側院深度及寬度、建築物附設停車空間、建築物高度與有關交通、景觀、防災及其他管制事項。前項土地使用分區管制要點規定之土地及建築物使用，都市計畫擬定機關得視各都市計畫區實際發展需要，訂定較都市計畫法臺灣省施行細則（（本細則））嚴格之規定（都計省施§35）。

合法建築物因地震、風災、水災、爆炸或其他不可抗力事變而遭受損害，經縣（市）政府認定為危險或有安全之虞者，土地權利關係人得於一定期限內提出申請，依原建蔽率、原規定容積率或原總樓地板面積重建。前項認定基準及申請期限，由縣（市）政府定之（都計省施§39）。

都市計畫住宅區、風景區、保護區或農業區內之合法建築物，經依行政院專案核定之相關公共工程拆遷處理規定獲准遷建，或因地震毀損並經全部拆除而無法於原地重建者，得按其原都市計畫及相關法規規定之建蔽率、容積率、建築物高度或總樓地板面積，於同一縣（市）都市計畫住宅區、風景區、保護區或農業區之自有土地，辦理重建。原拆遷戶於重建後自有土地上之增建、改建或拆除後新建，亦同。位於九二一震災地區車籠埔斷層線二側各十五公尺建築管制範圍內之建築用地，於震災前已有合法建築物全倒或已自動拆除者，經縣（市）政府審查核准，得依前項規定辦理重建（都計省施§39-1）。

合法建築物因政府興辦公共設施拆除後賸餘部分就地整建，其建蔽率、容積率、前後院之退縮規定及停車空間之留設，得不受都市計畫法台灣省施行細則（本細則）或都市計畫書土地使用分區管制之限制（都計省施§39-2）。

高氯離子鋼筋混凝土建築物經報縣（市）政府專案核准拆除重建者，得就原規定容積率或原總樓地板面積重建。原規定未訂定容積率者，得依重建時容積率重建，並酌予提高。但最高以不超過其原規定容積率、重建時容積率或總樓地板面積之百分之三十為限（都計省施§40）。

另都市計畫法第30條有關農建地規定之說明，補充如下：

1.農建地緣起：

農建地是一般口語的說法，意指都市計畫區內的農業區中己蓋有房屋的「建」地目土地或可供建築作居住使用之土地，緣起係為保障都市計畫發布前已為建地目、已編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地於都市計畫發布後經變更為「建」地目之農業區土地，其所有權人既有合法申請建築使用及原有建築物之修建、改建、增建或拆除後新建之權益（即台灣省政府民國87年8月3日修正發布之都市計畫法省（市）施行細則第28條之規定）。

2.農建地相關法規：

農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理（都計省施§30）：

(1)建築物簷高不得超過十四公尺，並以四層為限，建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之一百八十。

(2)土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。

(3)原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定。

3.農建地申請建築注意事項

(1)基於住宅之目的申請建築之要件如下： 

在都市計畫發布前：

A.已為「建」地目。

B.編定為可供興建住宅使用之建築用地（如：非都市甲、乙及丙種建築用地）。

C.或已建築供居住使用之合法建築物基地（建物用途須為住宅，不可為工廠）。

(2)無法申請建築執照之共同主因為：

A.無合法建築物坐落之基地於都市計畫發布後才申請地目變更為「建」地目。

B.已建築供居住使用之合法建築物基地申請地目變更之證明文件為工廠使用而非供居住使用。

(3)營建署92年5月28日營署都字第0920029923號函復以：「按都市計畫法臺灣省施行細則第30條有關農業區土地在都市計畫發布前已為建地目建築使用規定，係基於保障在都市計畫發布前已為建地目土地所有權人既有權益之考量，得依上開條文規定，申請建造執照；至都市計畫發布後，始將農業區田、旱地目變更為建地目者，並不適用上開規定，應依同細則第29條規定申請農舍建造執照。」

(4)農建地與農地有關建築使用之比較：

    因一般大眾對於農建地與農地使用上之差異易於混淆，故本小節特針對農建地與農地建築使用之比較整理如下表：