六都暨新竹房市探討-從臺中市西區房地產市場現況切入

摘要

過去幾年，台灣房價漲幅已超過GDP成長率，瀕臨國際衡量房價泡沫的警戒線，參照淡江大學產經系副教授莊孟翰之觀點，主因為低利率、資金行情、遺贈稅減免、投機炒作、國產局土地標出高價、政府放任，及民眾預期心理等七大因素之影響。然而自今年1月1日房地合一實價課稅開始實施以來，大部分的報導對於台灣未來房市發展則多呈現悲觀之看法。本文主要係針對六都暨新竹房市探討，並從臺中市西區房地產市場現況切入，其中探討及切入之重點為「房價」，亦即從價格之現況進行說明。

另因我國之不動產實價登錄制度已於101年8月1日起正式上路，包括地政事務所受理的買賣登記案件、透過房仲業者簽訂的租賃案件以及預售屋代銷成交案，都要申報登錄。其中相關產品行情資訊，係以住宅大樓為大宗，故本文於西區房地產市場價格之研究重點，係以住宅產品為主。惟筆者資質弩頓，本文若有任何錯誤、不妥之處，尚請各方賢達予以指教。

壹、臺中市西區簡介

一、歷史沿革與人文地理[1]：

該區位於臺中市街區之西，東鄰中北區，南銜南區，西依西屯、南屯區，北接北區，清末隸臺灣縣藍興堡及揀東下堡轄域，日據時期（光復前）本區屬臺中州臺中市及大屯郡南屯庄管轄。民國三十四年臺灣光復後，該區改隸臺中市西區。

該區北側緊臨北區，南側接南區，西側與西屯、南屯區毗連，東側鄰中區、北區（如下圖1-1所示）。該區土地屬臺中盆地，地勢自東北向西南傾斜，區內皆平原，境內有綠川、柳川、梅川、麻園頭溪貫穿期間，沿溪垂楊綠柳，迎風搖曳景色怡人。氣候溫和，秋冬東北季風較強、春夏季雨量較多。

二、地方特性與行政區域概況[2]：

該區係民國99年12月25日臺中縣市合併改制前之市政中心，面積6.2266平方公里，區內皆平原，因都市計畫與中區市中心咫尺為鄰，交通便捷，故農地面積大幅減少，成為以文教為主，工商次之，農業更次之。該區現編為二十五里，六百二十八鄰，戶數為四萬四千餘戶，人口數十一萬六千餘人，境內有柳川、梅川、麻園頭溪貫穿其間，沿溪垂楊綠柳，迎風搖曳，景色怡人。

近年來，由於市政各項文化建設次第在西區完成，且轄內機關、學校、文化設施比比皆是，除九所國中、小學外，尚有臺中育嬰院，內政部中區兒童之家、國立臺中女中、國立臺中護專、臺中教育大學、署立臺中醫院、臺中地方法院、臺中地檢署、國立美術館…等，使該區贏得臺中市文教區之美稱，區內環境清雅，文風興盛，為臺中市首善之區。

另北起科博館南至美術園道盡頭(與柳川交會處)連綿約3公里長之園道與綠地為臺中市市區目前最精華之綠帶，藉著經國園道連結了科博館及國美館這台中市最為重要之兩大藝術文教設施，讓鄰近市民有著充分的休閒遊憩空間，而臺中市政府在此帶狀的都市空間架構下，以「綠園道 - 都會綠帶再生」為題，自民國98年9月至100年9月積極推動所謂的「草悟道計畫」，亦相當程度的顯示市政府對該區之重視。「草悟道計畫」主體係打造一條串連台中市觀光資源的綠園道，係全球獨具特色的戶外展場，承載在地特色文化，將其轉化成為國際觀光魅力據點；就目標而言，可分為三個層次，第一層為打造一條減碳園道，第二層則是藉由綠園道再生，帶動城市躍升，最後則是利用台中市之樞紐效應，帶動中台灣與全台之發展。

另該行政區域現分為東昇、三民、雙龍、平和、安龍、公民、藍興、公舘、廣民、利民、忠明、民龍、吉龍、忠誠、大忠、公益、昇平、中興、公正、和龍、公德、公平、土庫、後龍、民生等25里（如下圖1-2所示），計628鄰。

貳、臺中市西區主要商圈

一、大隆商圈[5]：

1.範圍：

位於西區公正里，介於精誠路與東興路間，與精明一街商圈相鄰。

2.特色：

大隆商圈以販賣國際精品居多，可說是臺中高級精品店集散地。商圈為顧客打造出異國風情的街景與歐式花園行人徒步區，讓消費者感受時尚舒適感。精品服飾方面，強調設計感，突顯品牌性格，讓消費者有奢華享受的休閒樂趣。

二、精明商圈[6]：

1.範圍：

精明一街位於臺灣臺中市西區老商街，重新規劃整修後以人文商圈之特色於2000年代崛起，也成為重點步行街觀光商圈，有臺中版小信義區之稱。精明一街範圍在精誠路、大隆路、東興路、大墩十九街間，長約百公尺的街道。

2.特色：

精明一街兩旁開設了藝廊、精品服飾、各式的餐飲，設有精明一街管理委員會，以休閒浪漫的露天咖啡行人徒步街道聞名。

三、美術園道商圈[7]：

1.範圍：

美術園道為國立台灣美術館前的兩條林蔭園道通稱，位於臺中市西區。範圍由國立台灣美術館前至柳川河畔，涵蓋五權西一街至五權西四街間的區域，全長約0.9公里。位於五權西三街和五權西四街間的園道，係由土庫溪下游廢河道加蓋填土而成；而位於五權西一街和五權西二街間的園道則是由梅川下游加蓋而來。

2.特色：

美術園道商圈由許多獨棟的特色主題異國餐廳與藝文空間所組成。從92年起，台中的康百視雜誌（COMPASS）每年5月都在此舉辦康百視台中國際美食節。98年台中市政府開始在經國園道與美術園道提出「草悟道計畫」，並開始逐步進行景觀再造。

另位於美術館前的五權西三街與五權西四街間之園道，接續美術館的人文風格，成為臺中最具優雅氣息的區塊，該園道為延續臺中市文化中心與國美館的翡翠綠帶，具有得天獨厚的地理環境，在寬達50米的園道兩側，聚集了近40家9

各具風格的庭園餐廳、服飾、家飾精品、美容美體及文化藝術工作室，尤以濃濃世界各地風情餐廳為其特色。

茲將各商圈大至位置圖示如下：

參、臺中市西區房地產市場現況

前述內容已針對臺中市西區的歷史沿革與人文地理、地方特性與行政區域概況、主要商圈範圍與特色作介紹，以下將就該區之房地產市場現況作介紹。

一、調查重點：

我國之不動產實價登錄制度已於101年8月1日起正式上路，包括地政事務所受理的買賣登記案件、透過房仲業者簽訂的租賃案件以及預售屋代銷成交案，都要申報登錄。申報期限為買賣登記手續完成、租約簽訂、代銷契約屆滿或終止後30天內，一般民眾有15天寬限期，逾期申報可處3至15萬元罰鍰。因此，民眾未來在購屋時，將有更多元的管道能取得成交資訊。

有關實價登錄之相關產品行情資訊，係以住宅大樓為大宗，故本文於西區房地產市場價格之研究重點，係以住宅產品為主。

另內政部為推動不動產交易資訊透明化，讓民眾更加了解住宅及不動產相關資訊，以達到住宅資訊統一發布窗口目的，於100年2月25日「不動產資訊平台整合工作小組」第1次會議決議：內政部不動產資訊網站計有地政司經管ehouse不動產交易服務網及營建署經管之不動產價格e點通、住宅e化網、住宅統計資訊網等四大網站，由營建署擔任上述四大網站整合幕僚作業，依此進行規劃、建置內政部不動產資訊平台（網址為http://pip.moi.gov.tw/V2/Default.aspx）。故本文有關住宅產品之價格資訊，亦以該網站之統計資料作為資料搜尋之重點。

二、近1年西區住宅產品之平均買賣契約價格

經參考內政部不動產資訊平台之統計資料，茲將西區近1年住宅產品之房屋平均買賣契約單價依屋齡之不同，整理如下表3-1~表3-3。其中之住宅產品之產品型態，依該資訊平台之統計資料，係為公寓、電梯大廈、樓中樓產品。

                  表3-1 西區近1年屋齡為0至10年之公寓、電梯大廈、樓中樓產品之平均買賣契約單價統計資料

                      表3-2 西區近1年屋齡為11至20年之公寓、電梯大廈、樓中樓產品之平均買賣契約單價統計資料

表3-3 西區近1年屋齡為21至30年之公寓、電梯大廈、樓中樓產品之平均買賣契約單價統計資料

由表3-1~表3-3可知，西區於最近一季（104Q3）之公寓、電梯大廈、樓中樓產品之平均買賣契約單價若以屋齡來區分，當屋齡為0至10年，平均買賣契約單價約為28.96萬元/坪；當屋齡為11至20年，平均買賣契約單價約為15.76萬元/坪；當屋齡為21至30年，平均買賣契約單價約為16.58萬元/坪。

三、西區近期之新成屋銷售資料：

經參考住展房屋網之統計資料，茲將西區近期之新成屋銷售資料整理如下表3-4，以供讀者們參考：

表3-4  西區近期之新成屋銷售資料[9]

四、西區近期之不動產買賣案件之案件數：

經參考臺中市不動產資訊樂活網之統計資料，茲將西區近1年之不動產買賣案件之案件數逐月統計圖整理如下圖3-1所示，由下圖可知，因105年1月1日起開始實施房地合一實價課稅，故104年12月之買賣移轉件數較前幾個月高出許多。

圖3-1 西區近1年之不動產買賣案件之案件數逐月統計圖[10]

肆、總結

本期之電子週報已針對臺中市西區的歷史沿革與人文地理、地方特性與行政區域概況、主要商圈範圍與特色、住宅產品之平均買賣契約價格、新成屋銷售資料及不動產買賣案件之案件數作介紹，相信讀者們不難發現，拜網路資訊發達所賜，消費者要在網路上蒐集到相關行情資料已日趨方便、容易，不論是政府部門的統計資料或是一般民間的網路平台，都有許多資訊可查詢，但若要以現有的資料做為未來購屋的判斷，則需多方分析。

參考文獻或附註

1. 整理自臺中市西區區公所網站資料，網址：http://www.west.taichung.gov.tw/mp.asp?mp=130010。
2. 同註1。
3. 底圖資料來源：臺中市不動產資訊樂活網，網址：。
4. 同註1。
5. 整理自臺中市政府經濟發展局網站資料，網址：http://www.economic.taichung.gov.tw/ct.asp?xItem=307820&ctNode=12322&mp=111015
6. 同註1。
7. 同註1。
8. 同註3。
9. 整理自住展房屋網網站資料，網址：http://www.myhousing.com.tw/index.php。
10. 整理自臺中市不動產資訊樂活網，網址：http://158.taichung.gov.tw/lohas/。

下期預告--代書與估價師如何協助一般民眾-從房屋稅繳交進行探討