電腦大量估價與個案估價之差異-以好時價網站之查詢結果與不動產估價師個案估價之差異為例

摘要

依據聯合新聞網2015年12月11日有關「大數據分析房價『好時價』上線」之報導：「未來民眾查房價又有新管道，除內政部實價登錄網外，政大地政系特聘教授張金鶚和美國安富金融工程集團合作，以大數據分析推出全台首座不動產自動估價系統公益性平台『好時價』，免費提供民眾查詢房地產行情，目前誤差值約13%，符合國際估價網站誤差值12%至18%標準。」經筆者調查「好時價」（House+）網站上之相關資料，該網站標榜免費提供公眾進行一般查詢價格使用，為避免商業行為引起大量網路流量干擾，限制每一IP每天僅供查詢20筆。另經筆者之調查，雖該網站限制每一IP每天僅供查詢20筆，該網站目前確實已成為民眾查詢房價主要管道之一，也在不動產估價業界掀起不小之話題。本期電子週報，筆者將針對電腦大量估價與個案估價之差異案進行探討，並以好時價網站之查詢結果與不動產估價師個案估價之差異為例，藉此讓一般民眾了解，電腦大量估價雖較不動產估價師之個案估價有其優勢，仍有諸多劣勢，「好時價」網站雖讓民眾雖多了「客觀」查詢房價之新管道，也大幅縮短了查詢房價之時間，但其不足之處，一般民眾仍需善用不動產估價師之專業技能，方能「客觀」且較「精準」的掌握房價。惟筆者資質弩頓，本文若有任何錯誤、不妥之處，尚請各方賢達予以指教。

壹、茗強電子週報發起緣由

 長久以來，「土地利用」一直是大家所關心的問題，其中有關「土地正義」、「居住正義」等討論內容之議題近來來可說是相當引人重視及關切。然而，要討論這些議題之前，應該要對「土地正義」、「居住正義」有相當程度之共識。綜觀坊間專家學者之相關論述，有關「土地正義」、「居住正義」之相關定義及實現方法，大致如下：

（一）土地正義的真諦：係指要求土地政策的決定必須最優先考量當地民眾的地方認同，讓當地民眾能獲得充分的資訊及參與機會，並於多元及衝突的論述中，決定土地利用的未來方向[1]。

（二）居住正義的基本原則：至少應合乎下列二個原則[2]：