壹、茗強電子週報發起緣由

 長久以來，「土地利用」一直是大家所關心的問題，其中有關「土地正義」、「居住正義」等討論內容之議題近來來可說是相當引人重視及關切。然而，要討論這些議題之前，應該要對「土地正義」、「居住正義」有相當程度之共識。綜觀坊間專家學者之相關論述，有關「土地正義」、「居住正義」之相關定義及實現方法，大致如下：

（一）土地正義的真諦：係指要求土地政策的決定必須最優先考量當地民眾的地方認同，讓當地民眾能獲得充分的資訊及參與機會，並於多元及衝突的論述中，決定土地利用的未來方向[1]。

（二）居住正義的基本原則：至少應合乎下列二個原則[2]：

   1.每一人不論其所得、身心機能、性別、年齡等條件為何，都應獲得平等對待，而能住得有尊嚴，不應該有人無處棲身、或住在不合乎最低居住標準的住宅內。

   2.社會上容許「富人住豪宅」的必要條件是社會底層的人會因而在居住上獲得改善，「富人住皇宮」、「窮人住陋室」的社會即不是一個合乎公理正義的社會。

（三）居住正義的兩大核心價值及實現方法[3]：

   1.平抑不動產價格，讓人民有合理負擔不動產價格之能力：不動產交易價格資訊透明，稅制合理健全，才能確保核心價值之實現。

   2.增加平價住宅之供給，保障弱勢者或青年族群享有基本的居住權益：每一人不論其所得、身心機能、性別、年齡等條件為何，其居住權都應平等，故政府應啟動實質之住宅供給方式，捍衛人民居住的基本權利，才能確保核心價值之實現。

 因此，要實現居住正義，即需要推動「實價課稅」與「住宅法」。

 然而，就算對「土地正義」、「居住正義」之相關定義及實現方法有了以上的基本共識，對大部分的人來說，對於「土地利用」還是有著不同的看法，有時甚至大相逕庭。此外，在現今社會中，由於分工細膩，許多人因為專注於本業，對於不動產相關知識頗為缺乏，難有足夠時間針對不動產相關事務（諸如不動產行情、不動產法令等）進行瞭解；而就算對從事不動產相關行業的人來說，應該也會對近年來「日新月異」的法令或制度產生困惑、甚至是歧見。

有鑑於此，茗強不動產估價師事務所暨茗強地政士事務所（以下簡稱本事務所）特從民國104年12月14日起，定期發行電子週報，對於不動產相關事務之問題進行研究或提出見解，讓一般民眾得以利用閒暇之時，針對不動產相關事務進行瞭解，進而與本事務所進行相關意見交流，也讓本事務所能藉此機會與不動產業界之先進們對於不動產相關事務進行研究、探討與意見交流，共同為追求「土地正義」、「居住正義」而努力。

貳、茗強電子週報發行內容

 一、發行內容之主題

 於電子週報之製作內容上，本事務所將以「估價」作為主軸，作為基準「點」，再結合「建築與都市設計」、「土地利用」、「市場行情」、「代書」、「仲介」、「物業管理」等六大主題，作為製作內容之六條「線」，將估價與此六大主題結合，形成對於不動產相關事務進行研究、探討與意見交流之完整介面。茲將本事務所製作之電子週報內容之六大主題圖示如下圖1，圖中外環共有六個圓圈，圓圈內之文字即為茗強電子週報發行內容之六大主題，中心圓圈與外環六個間彼此有部分重疊，即象徵茗強電子週報之內容將探討此六大主題與估價之關係，而圖中之底圖呈現蜂巢式的空間結構，即象徵此「六大問題與估價間」與中地理論[4]所提之圖形意涵相近，並由估價為中心，藉由估價探討其他六大問題。

圖1  電子週報內容之六大主題示意圖

 二、第一完整年度預計發行之電子週報之題目

茗強電子週報預計於民國105年01月04日起正式發行，採行一週一篇，一週一主題之方式進行問題之探討。茲將茗強電子週報未來第一完整年度預計發行之電子週報之題目整理如下表1：

表1  愷豐茗強電子週報第一完整年度預計發行之內容彙整表 

 誠如本文於電子週報發起源由所說，茗強電子週報發行之主要目的，係對於不動產相關事務之問題提出相關之研究或見解，讓一般民眾得以利用閒暇之時，針對不動產相關事務進行瞭解，進而與本事務所進行相關意見交流，也讓本事務所能藉此機會與不動產業界之先進們對於不動產相關事務進行研究、探討與意見交流，共同為追求「土地正義」、「居住正義」而努力。然而，不動產事務繁雜，法令日新月異，若電子週報內容有錯誤、不足或不妥之處，敬請各位賢達不吝指正，謝謝！

參考文獻或附註

1.「土地五法修正研析研討會：土地正義與居住正義之實踐？緣起與議程」，台灣環境與土地法學雜誌，2012年4月，頁1。

2.楊重信，居住正義的真諦，玉山週報第108期名家專欄，2011年7月13日。

3.整理自劉維真，居住正義的課題 實價登錄或實價課稅，台灣環境與土地法學雜誌，2012年4月，頁11。

4.依據德國地理學家克里斯徒勒（Walter Chistaller）於西元1933年所提出之中地理論（Central Place Theory），在一個均質的平原上，各都市（即具有服務機能的中地）會自然形成大小階層，且大都市服務圈大，數量少；小都市服務圈小，數量多。根據各項假設，克里斯徒勒推論出中地所服務的範圍，經過競爭，會形成正六角形，同階層中心地的正六角形大小相同，緊密相連而布滿整個平原，六個同階層中心地正六角形各有1/3之面積圍繞第七個正六角形，形成更高一階層之中心地，提供更高一階層之服務。如果最小的六角形服務地區稱為小村莊（Hamlet），則最低階層中心地向更高階層中心地所服務的小村莊數目呈現1：3：9：27：81……之等比數列增加，將使整個空間形成蜂巢式的空間結構。

下期預告--電腦大量估價與個案估價之差異-以好時價網站之查詢結果與不動產估價師個案估價之差異為例