茗強不動產估價師事務所暨茗強地政士事務所

第一款 開發影響之定義：

非都市土地開發影響費徵收辦法（本辦法）所稱開發影響費，指因土地開發涉及土地使用分區或使用地性質變更，而對開發區周圍產生公共設施服務水準及其他公共利益之影響，向申請開發者所徵收之費用（非都開發費§2）

（第一項）開發影響費之徵收，於都市土地準用之（區§15-3Ⅳ）。

我國相關法令中，有「開發許可」之規定者，主要有區域計畫法、非都市土地使用管制規則、海埔地開發管理辦法、山坡地開發建築管理辦法、工商綜合區開發設置管理辦法、高爾夫球場管理規則、森林遊樂區設置管理辦法、殯葬管理條例、獎勵民間參與交通建設條例、大眾捷運系統土地聯合開發辦法、農地釋出短、中、長期政策規劃及農業發展條例等，於「工商綜合區設置方針及申請作業要點」、「非都市土地開發審議作業規範」及「非都市土地使用分區及使用地變更申請案件委辦直轄市縣（市）政府審查作業要點」等法規中，亦明訂相關審議原則與程序。為何需要訂定相關審議原則呢？簡單的說，主要是為了「公平」，藉以消弭土地開發者與週邊土地所有權人利益分配的不公。一般而言，土地開發完後，開發者將可獲得可觀之利益，但往往可能帶來諸多社會成本，例如生態破壞、道路擁擠及水土流失等，因此需藉由審議的過程，確保開發案能符合保育資源、永續發展的前提，進而回饋相當比例之開發影響費或土地，將開發之超額利潤回饋於社會。

開發許可又可稱為發展許可，在發展許可制度下，限制發展地區以外之地區為申請開發，可藉由規劃許可、開發許可及建築許可三個階段進行開發流程，相關內容如下：

1.規劃許可：凡需變更土地使用分區或使用強度時，應該申請規劃許可。

2.開發許可：凡已符合土地使用分區之開發，為配置、建設所需之公共設施使、挖填土石、區劃街廓及整理地界者，應該申請開發許可。

一般而言，於土地利用方式中，最為人熟知的就是土地使用分區管制，例如土地開發分析之計算，就是建商基於特定的土地使用分區管制下，藉由規劃適當的產品及預期當地的房價水準，進而評估客觀之土地價格；惟目前我國土地利用除土地使用分區管制外，尚可藉由「開發許可」之方式加以利用，例如最近廣為大眾討論之都市更新，其開發方式即是採「開發許可制」。

參考內政部營建署之網站資料，「開發許可」定義如下；

在實施開發許可制的土地使用管制制度之下，基地之開發應取得建管單位之開發許可。依我國現行山坡地開發建築管理辦法之第四條規定，山坡地開發建築，應首先向直轄市、縣（市）主管建築機關申請開發許可。而直轄市、縣（市）政府為審查開發建築計畫，應由工務、建設、農林、地政等有關單位及專家學者會同審查，並得邀請申請開發人列席說明。

第一節 通盤檢討之意義：

都市計畫經發布實施後，不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次，依據發展情況，並參考人民建議作必要之變更。對於非必要之公共設施用地，應變更其使用。前項都市計畫定期通盤檢討之辦理機關、作業方法及檢討基準等事項之實施辦法，由內政部定之（都計§26）。

第二節 通盤檢討之內容：

第八節 組織及經費：

內政部、各級地方政府及鄉、鎮、縣轄市公所為審議及研究都市計畫，應分別設置都市計畫委員會辦理之。都市計畫委員會之組織，由行政院定之（都計§74）。

內政部、各級地方政府及鄉、鎮、縣轄市公所應設置經辦都市計畫之專業人員（都計§75）。

都市計畫法第63條至第73條是有關舊市區更新之規定，政府另於民國87年制定都市更新條例以為實施都市更新之依據。因相關之法令相當多，故於第五編另行說明。

所謂新市區建設，係指建築物稀少，尚未依照都市計畫實施建設發展之地區（都計§75）。

第一款 新市區事業計畫之訂定：

主要計劃經公布實施後，當地直轄市、縣（市）（局）政府或鄉、鎮、縣轄市公所應依第十七條規定，就優先發展地區，擬具事業計畫，實施新市區之建設。前項事業計畫，應包括下列（（左列））各項（都計§57Ⅰ、Ⅱ）：

都市計畫地區範圍內，公用事業及其他公共設施，當地直轄市、縣（市）（局）政府或鄉、鎮、縣轄市公所認為有必要時，得獎勵私人或團體投資辦理，並准收取一定費用；其獎勵辦法由內政部或直轄市政府定之；收費基準由直轄市、縣（市）（局）政府定之。公共設施用地得作多目標使用，其用地類別、使用項目、准許條件、作業方法及辦理程序等事項之辦法，由內政部定之（都計§30）。為獎勵私人或團體投資興辦公共設施，遂有本條之規定。另內政部訂有「獎勵投資辦理都市計畫公共設施辦法」及「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」，以為實施之依據。

獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體在事業上有必要時，得適用第二十九條之規定（即派查勘人員進入公私土地內實施勘查或測量）（都計§31）。

獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體，其所需用之公共設施用地，屬於公有者，得申請該公地之管理機關租用；屬於私有無法協議收購者，應備妥價款，申請該管直轄市、縣（市）（局）政府代為收買之（都計§53）。茲所稱「都市計畫事業」，係指依都市計畫法（（本法））規定所舉辨之公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設之事業（都計§73）。

1.申請為臨時建築使用：

公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用。前項臨時建築之權利人，經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，應自行無條件拆除；其不自行拆除者，予以強制拆除（都計§50Ⅰ、Ⅱ）。內政部訂有「都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法」一種，以為適用。

2.繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用：

1.平均地權條例之規定：

平均地權條例第10條規定：「本條例實施地區內之土地，政府於依法徵收時，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價，其地上建築改良物，應參照重建價格補償。」據此，有關都市計畫地區內公共設施保留地之徵收補償，並非以被徵收土地之公告現值為準，而係照毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值計算。稽其理由，乃因土地被指定為公告設施保留地後，其使用受有限制，因而不易脫手出售，以致地價下降；反之其未被徵收之毗鄰土地，常因公共設施（不包含焚化爐、火葬場等嫌惡設施）之興建反而地價上漲，兩相比較，若依據徵收地公告現值補償有失公平之故也。所稱「按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值」，指毗鄰各非公共設施保留地區段地價之加權平均數；於每年編製土地現值時，依平均地權條例施行細則第六十三條規定計算之。土地現值公告後，始經都市計畫劃定為公共設施保留地之土地，於下次土地現值公告前依法徵收者，其公告土地現值仍應於公告徵收前依第六十三條規定重新計算，並公告之。（平施§7）

2.都市計畫法之規定：

1.土地法之規定：

公共設施用地保留徵收之期間，不得超過三年，逾期不徵收，視為廢止（土法§214前段）。保留徵收之期間，應自公告之日起算。（土施§57）。但因舉辦開闢交通路線或國防設備之事業，得申請核定延長保留徵收期間；其延長期間，以五年為限（土法§214後段）。

2.都市計畫法之規定：

1.土地法之規定：

依都市計畫已公布為道路或其他公共使用之土地，得為保留徵收，並限制其建築。但臨時性質之建築，不在此限（土法§93）。由此可知，關於公共設施用地之取得，土地法係採保留徵收之方式。保留徵收，謂就舉辦事業將來所需用之土地，在未需用以前，預為呈請核定公布其徵收之範圍，並禁止妨礙徵收之使用（土法§213Ⅱ）。被保留徵收之公共設施用地，並限制其建築。至臨時性質之建築，不甚妨礙將來徵收之用途者，則不予限制，以兼顧土地所有權人之權益。

2.都市計畫法之規定：

公共設施用地，應就人口、土地使用、交通等現狀及未來發展趨勢，決定其項目、位置與面積，以增進市民活動之便利，及確保良好之都市生活環境（都計§43）。

另依前述都市計畫法第42條規定，都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置相關公共設施用地。各種公共設施用地之配置原則如下：

1.交通設施等之配置：

所謂「公共設施用地」，係指供作公共設施使用之土地。舉凡現在已供或將來預供道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道、港埠、學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關、上下水道、郵政、電信、變電所、其他公用事業及嫌惡設施（如：垃圾處理場）等公共設施使用之土地均屬之。

土地法第90條規定：「城市區域道路溝渠及其他公共使用之土地，應依都市計畫法預為規定之。」其所稱「公共使用之土地」，即為此所指之公共設施用地，而預供公共設施使用之土地，又稱為「公共設施保留地」。

都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置下列（（左列））公共設施用地（都計§42Ⅰ）：

對於都市計畫各使用區及特定專用區內土地及建築物之使用、基地面積或基地內應保留空地之比率、容積率、基地內前後側院之深度及寬度、停車場及建築物之高度，以及有關交通、景觀或防火等事項，內政部或直轄市政府得依據地方實際情況，於都市計畫法（（本法））施行細則中作必要之規定（都計§39）。

都市計畫經發布實施後，應依建築法之規定，實施建築管理（都計§40）。

都市計畫發布實施後，其土地上原有建築物不合土地使用分區規定者，除准修繕外，不得增建或改建。當地直轄市、縣（市）（局）政府或鄉、鎮、縣轄市公所認有必要時，得斟酌地方情形限期令其變更使用或遷移；其因變更使用或遷移所受之損害，應予適當之補償，補償金額由雙方協議之；協議不成，由當地直轄市、縣（市）（局）政府函請內政部予以核定（都計§41）。

都市計畫法第32條第1項規定：「都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。」都市計畫法台灣省施行細則第14條第1項、第2項規定：「都市計畫範圍內土地得視實際發展情形，劃定下列各種使用區，分別限制其使用：一、住宅區。二、商業區。三、工業區：（一）特種工業區。（二）甲種工業區。（三）乙種工業區。（四）零星工業區。四、行政區。五、文教區。六、體育運動區。七、風景區。八、保存區。九、保護區。十、農業區。十一、其他使用區。除前項使用區外，必要時得劃定特定專用區。」據此，都市土地可劃定各種不同使用區，對其使用作不同程度之管制。茲所謂「特定專用區」，乃指為特定使用目的，而實施特別管制之地區，如工業區內之土地及建築物以供工業使用為主，而工業專用區以專供工業使用為限是。又為求都市發揮功能，在較大都市，對於每一使用區，復可依其性質劃分更精細之用途。因而都市計畫法第32條第2項規定：「前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。」且都市計畫法台灣省施行細則第14條第3項規定：「都市計畫地區得依都市階層及規模，考量地方特性及實際發展需要，於細部計畫書內對住宅區、商業區再予細分，予以不同程度管制。」例如工業區得再分為甲種、乙種、特種、零星工業區（都計省施14Ⅰ3）；住宅區得再細分為高密度、中密度、低密度等住宅區；商業區得再分為中心商業區、鄰里商業中心等，而分別予以不同程度之管制。其中管制方式包括有正面列舉、負面列舉條件許可及績效標準等。

都市計畫法第33條規定：「都市計畫地區，得視地理形勢，使用現況或軍事安全上之需要，保留農業地區或設置保護區，並限制其建築使用」所稱農業區，其土地以保持農業生產為主；保護區之土地，則以保養天然資源為主。

茲以台灣省為例，說明土地使用分區管制之情形，都市計畫法台灣省施行細則第14條至第30-1條，將都市土地劃分為下列十二種使用區，予以管制：

土地使用分區管制，又稱地區制度（Zoing，日本稱地域地區制），另參考平均地權條例52條之規定：「為促進土地合理使用，並謀經濟均衡發展，主管機關應依國家經濟政策、地方需要情形、土地所能提供使用之性質與區域計畫及都市計畫之規定，全面編定各種土地用途。」故主管機關應將一定區域範圍內之土地編定各種使用區，對區內土地之用途及使用強度（建蔽率、容積率）等，作不同程度之管制。茲分從土地法與都市計畫法之規定說明管制情形。

第一款 土地法之規定：

土地法第91條規定：「城市區域之土地，得依都市計畫法，分別劃定為限制使用區及自由使用區。」所謂限制自由區，指區內土地之使用，須受特定之限制。如住宅、商業、工業等限制使用曲是。所稱「自由使用區」，意謂區內土地之使用任依土地所有權人之意思，不受特定限制，原意係指都市邊緣地區而言。但依我國目前所訂都市計畫觀之，大多無自由使用區之設置。

第一款 界定計畫範圍：

          作為都市計畫權利行使的空間領域。

第二款 發佈禁建：

第一款 依計畫之發展性質分類：

都市計畫分為下列（（左列））三種（都計§9）：

1市（鎮）計畫。