摘要

每年5月1日至5月31日，一般民眾除了要報繳個人綜合所得稅外，擁有房屋之民眾尚須繳交房屋稅（惟住家房屋現值在新臺幣10萬元以下者免徵房屋稅）。目前有關房屋稅的繳交方式，計有至便利商店以現金繳納、自動櫃員機（ATM）轉帳繳納等7種方式，繳交方式已相當便利。房屋稅若逾期繳納，每2日將加徵1%的滯納金；超過6月3日仍未繳納，除加徵15%滯納金外，還會移送法務部行政執行署轄屬行政執行分署強制執行。納稅人收到繳款書後，需仔細核對繳款書上所載姓名、房屋坐落地址、課稅月數、稅額、使用情形等是否正確。若擁有的房屋屬集合式住宅，需特別注意樓層別，以免誤繳他人之稅單[1]。

本期電子週報，我們將針對代書與估價師如何協助一般民眾進行說明，並從房屋稅繳交進行探討，並以歷年地政士國家考試中有關房屋稅課徵之考題進行切入，再輔以稅務機關之相關公告進行補充說明，惟筆者資質弩頓，本文若有任何錯誤、不妥之處，尚請各方賢達予以指教。

壹、歷年地政士國家考試中有關房屋稅課徵之考題解答

現行「地政士」的前身為「土地代書」，民國78年土地法修正時將其命名為「土地登記專業代理人」，民國90年因施行地政士法，改稱為「地政士」。故與現行「地政士」相關之國家考試，計有民國80年起開始舉辦之「特種考試土地登記專業代理人」、民國81年起開始舉辦之「土地登記專業代理人檢覈筆試」及民國92年起開始舉辦之「普通考試地政士」等三種。以下，我們即針對歷年地政士國家考試中有關房屋稅課徵之考題解答進行說明。另為精簡版面，我們將以縮寫方式呈現考題之年度、類別及題次，例如「92普」代表92年普通考試地政士考試試題，「81檢(一)」代表81年專門職業及技術人員土地登記專業代理人檢覈筆試試題第一題，「85特暨檢1(四)」代表85年特種考試土地登記專業代理人考試暨第一次土地登記專業代理人檢覈筆試試題第四題，「82特(一)」代表82年特種考試土地登記專業代理人考試試題第一題，其餘以此類推。

一、104普(三)房屋稅之稅率為何？在那些情形下，私有房屋之房屋稅減半徵收？試分別依房屋稅條例之規定說明之。

1.房屋稅條例第5條相關規定：

房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：

(1)住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

(2)非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。

(3)房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

前項第一款供自住及公益出租人出租使用之認定標準，由財政部定之。

2.房屋稅條例第15條相關規定：

私有房屋有下列情形之一者，其房屋稅減半徵收：

(1)政府平價配售之平民住宅。

(2)合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋。

(3)農會所有之自用倉庫及檢驗場，經主管機關證明者。

(4)受重大災害，毀損面積佔整棟面積三成以上不及五成之房屋。

二、104普(二)：房屋稅之稅基為何？其又如何核定或計算？試依房屋稅條例之規定說明之。

1.房屋稅稅之稅基：

房屋稅條例第10條相關規定：

主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。

2.房屋稅稅之核定或計算：

房屋稅條例第11條相關規定：

房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣 (市)政府公告之：

(1)按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。

(2)各類房屋之耐用年數及折舊標準。

(3)按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。

前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。

三、103普(三)：房屋稅之課稅基礎為何？據以計算房屋稅課稅基礎之房屋標準價格，其產生之程序及應考量之因素各為何？又，直轄市或縣市政府決定房屋稅徵收稅率應考量之因素及辦理程序各為何？請依房屋稅條例規定分述之。

1.房屋稅條例第2條相關規定：

本條例用辭之定義如左：

(1)房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者。

(2)增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。

房屋稅條例第3條相關規定：

房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。

2.房屋稅條例第11條相關規定：

房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣 (市) 政府公告之：

(1)按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。

(2)各類房屋之耐用年數及折舊標準。

(3)按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。

前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。

3.房屋稅條例第6條相關規定：

直轄市及縣 (市) 政府得視地方實際情形，在前條規定稅率範圍內，分別規定房屋稅徵收率，提經當地民意機關通過，報請或層轉財政部備案。

四、97普(三)：李四有戶位於鋼筋混凝土造7層樓房屋笫一層的房屋，其房屋面積為 200㎡，其評定標準單價為5,000元/㎡，已經使用二十年，每一年折舊為 1%，經查路線調整率 300%，試為李四計算作為住家用、便利商店以及地政士事務所之今年度房屋稅各為多少？

房屋稅條例第5條相關規定：

房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：

1.住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

2.非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。

現行住家用房屋稅稅率為1.2%，營業用房屋稅稅率為3.0%，非住家非營業用(適用對象包括私人醫院、診所、自由職業事務所、及人民團體)房屋稅稅率為2.5%。

則房屋稅之計算如下：

(1)房屋現值＝房屋面積 × 評定標準單價 × 路線調整率 × (1 - 每一年折舊 × 已使用年數)

＝200(㎡) × 5,000(元/㎡) × 300% × (1 - 1% × 20)

＝2,400,000 元      

(2)房屋稅： 

A.住家用：

房屋現值 × 房屋稅率＝2,400,000(元) × 1.2% = 28,800 元

B.便利商店：

房屋現值 × 房屋稅率＝2,400,000(元) × 3% = 72,000 元 

C.地政士事務所：

房屋現值 × 房屋稅率＝2,400,000(元) × 2% = 48,000 元

五、96普(三)：依據房屋稅條例之規定，何者須繳納房屋稅？王伯伯擁有一楝做為住家使用的違章建築房屋，請問其是否該繳納房屋稅？若其應繳納房屋稅，可否以房屋稅收據，主張其為合法建築改良物之所有權人？

1.房屋稅條例第2條相關規定：

本條例用辭之定義如左：

(1)房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者。

(2)增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。

房屋稅條例第3條相關規定：

房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。

2.房屋稅之課徵對象，不以合法建物(包括已辦產權登記與未辦產權登記)為限，違章建築仍應課稅。

3.房屋稅之完納，僅表示納稅義務之履行，自不能據以使無照違章建築之房屋而變為合法。

六、93檢(四)：在什麼情況下停止課徵房屋稅？試依房屋稅條例之規定說明之。

房屋稅條例第8條相關規定：

房屋遇有焚燬、坍塌、拆除至不堪居住程度者，應由納稅義務人申報當地主管稽徵機關查實後，在未重建完成期內，停止課稅。

七、93普(四)：房屋稅之納稅義務人為何？對於未辦建物所有權第一次登記且所有人不名之房屋、及以房屋為信託財產者，其房屋稅之納稅義務人分別為何？試依房屋稅條例規定說名之。

房屋稅條例第4條相關規定：

本條例用辭之定義如左：

房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者，向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之， 由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳。

前項代繳之房屋稅，在其應負擔部分以外之稅款，對於其他共有人有求償權。

第一項所有權人或典權人住址不明，或非居住房屋所在地者，應由管理人或現住人繳納之。如屬出租，應由承租人負責代繳，抵扣房租。

未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之。

房屋為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者，準用第一項有關共有房屋之規定。

八、89特(二)：房屋之典賣、移轉，承受人如發現前業主有應繳未繳房屋稅稅額時，依照房屋稅條例規定應如何處理？(房稅§22)如未依規定處理時，會受何種處罰？(房稅§18)

1.房屋稅條例第22條相關規定：

欠繳房屋稅之房屋，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記或設定典權登記。

前項所欠稅款，房屋承受人得申請代繳，其代繳稅額得向納稅義務人求償，或在買價、典價內照數扣除。

2.房屋稅條例第18條相關規定：

納稅義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應納稅款者，每逾二日按滯納數額加徵百分之一滯納金；逾三十日仍未繳納者，移送法院強制執行。

貳、有關房屋稅課徵之進階說明

經參考臺中市政府地方稅務局之網站公告資料，茲將有關房屋稅課徵之進階說明，彙整如下[2]：

一、為何相同面積、層數、格局且相鄰之房屋，房屋稅會不同？

同樣一排房子，構造、樓層、面積、格局都相同，且都是做住家使用，房屋稅額為何不同？其原因多數為課稅月數不同。舉例而言，張三的房屋於98年1月購買，99年度房屋稅的課稅月數為12個月，李四的房屋於99年2月購入，因99年度房屋稅的課稅期間為98年7月1日至99年6月30日，依此計算李四的房屋稅，課稅月數則為5個月，而購屋前之7個月房屋稅則由前屋主負擔繳納，因為課稅月數不同，其房屋稅則會有不同之情形，亦或有些民眾將住家騎樓前加裝鐵門圍起，未供公眾通行，騎樓部份將會按使用情形課徵房屋稅，導致房屋稅繳納稅額不同之情形。

二、房屋稅條例第5條條文修正重點為何？住家用房屋認屬自住之條件為何? 何謂公益出租人?法人是否也可作為公益出租人? 修正後非自住之住家用房屋稅徵收率為何?本人、配偶及未成年子女所有房屋全國合計4戶以上者，如何申請按「自住房屋」稅率課徵房屋稅？有無申請期限?自住房屋是否須每年重新申請適用自住房屋稅率? 持分共有房屋，其自住房屋戶數如何認定?使用執照所載房屋用途為住家用，如空置，應按何種稅率課徵房屋稅?非自然人持有供住家使用之房屋，應按何種稅率課徵房屋稅?領有建築管理機關核發之農業資材室、農舍等容許證明或使用執照，是否可按自住房屋稅率課徵房屋稅？依民宿管理辦法申請登記作民宿使用且免辦營業登記之房屋，是否可按自住房屋稅率課徵房屋稅？本人、配偶及未成年子女所有4戶以上住家用房家用房屋，核准3戶按自住房屋稅率課徵房屋稅，其中1戶為未成年子女所有，於該子女成年後如何適用自住房屋規定？

1.103年6月4日修正公布房屋稅條例第5條條文，主要修正重點如下：

A.增訂住家用房屋屬供公益出租人出租使用之稅率為1.2％（同自住房屋）；非自住  之住家用稅率由1.2％~2％提高為1.5％~3.6％，地方政府並得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

B.供私人醫院、診所或自由職業事務所使用房屋，稅率由1.5％~2.5％提高為3％~5％，與營業用房屋之稅率相同。

C.增訂授權財政部訂定自住及公益出租人出租使用房屋之認定標準。

2.依「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」（以下簡稱「認定標準」）第2條規定，個人所有之住家用房屋同時符合下列情形屬供自住使用：

A.房屋無出租使用。

B.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。

C.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。

3.依「認定標準」第3條規定，房屋屬公益出租人出租使用，指持有直轄市、縣(市)主管機關核發公益出租人核定函之公益出租人，將房屋出租予領有政府最近年度核發之租金補貼核定函或資格證明之中低所得家庭供住家使用者。公益出租人指經由租屋服務平臺於「輔導獎勵民間成立租屋服務平台辦法」規定之租賃資訊網站刊登出租資訊，將住宅出租予中低所得家庭供住家使用者。因此，不論自然人或法人符合規定者，均可為公益出租人。

4.房屋稅條例第5條條文修正公布，依同條例第6條規定，各直轄市及縣(市)政府應於修正後房屋稅稅率範圍內，分別規定房屋稅徵收率，提經當地議會通過實施。如果要瞭解各直轄市及縣(市)政府訂定之非自住住家用房屋稅徵收率，可逕向房屋所在地之地方稅稽徵機關洽詢。

5.地方稅稽徵機關於103年8月10日前，就本人、配偶及未成年子女所有房屋戶數在4戶以上者，寄發「自住房屋申請輔導通知」給房屋所有人，請房屋所有人於規定期限內(文到60日)就其符合「認定標準」第2條規定之自住房屋提出申請。未於規定期限內提出申請者，將按非自住之住家用稅率課徵。

6.經核准按自住房屋稅率課徵房屋稅，倘自住條件未變更，不需每年重新提出申請。倘自住條件有異動，則應依房屋稅條例第7條規定，於使用情形變更之日起30日內，重新申請擇定適用自住房屋稅率之自住房屋。

7.個人所有持分共有房屋，於檢視是否符合「認定標準」第2條之戶數限制時，原則上該持分共有房屋以1戶計算。

8.參照「認定標準」第2條規定，使用執照所載房屋用途雖為住家用，但如空置，即不適用自住房屋稅率規定，應按非自住之住家用稅率課徵房屋稅。

9.參照「認定標準」第2條規定，非自然人持有供住家使用之房屋不符該條文有關自住房屋規定，應按非自住之住家用稅率課徵房屋稅。

10.參照「認定標準」第2條規定，房屋是否可按自住房屋稅率課徵，需視其是否符合該條文有關自住房屋規定來決定，與建管機關核發房屋相關證明或執照所載用途無直接相關。

11.參照「認定標準」第2條規定，依民宿管理辦法申請登記作民宿使用且免辦營業登記之房屋，其屬供民宿使用部分，已不符合該條文有關自住房屋規定，應按非自住之住家用稅率課徵房屋稅；至屬供自住房屋使用部分，如符合該條文有關自住認定標準之規定，則該部分可按自住房屋稅率課徵。

12.參照「認定標準」第2條規定，本人、配偶及未成年子女3人所有4戶A.B.C.D住家用房屋，已核准3戶A.B.C按自住房屋稅率課徵房屋稅，其中C戶為未成年子女所有，待該子女成年後，於依該條文有關自住房屋規定計算房屋戶數時，該C戶即不得計入。

參、總結

本期之電子週報已針對歷年地政士國家考試中有關房屋稅課徵之考題解答、有關房屋稅課徵之進階說明作介紹，相信讀者們不難發現，拜網路資訊發達所賜，一般民眾要在網路上蒐集到相關房屋稅課徵之注意事項已日趨方便、容易，惟實務上，一般民眾仍可多加利用代書或估價師之專業技能，對於相關課稅疑義進行諮詢，以免讓自己的權益受損。

參考文獻或附註

1. 整理自臺北市稅捐稽徵處網站資料，網址：http://www.tpctax.gov.taipei/ct.asp?xItem=102111283&ctNode=75917&mp=103011
2. 整理自臺中市政府地方稅務局網站資料，網址：http://www.tax.taichung.gov.tw/FAQ/FAQ.aspx?EpfJdId9UuB3DDNyx0nwLw%3d%3d

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