摘要

近期，有關新店機廠美河市案之探討一直是大家關心之話題，無論是以徵收作為用地取得之手段是否符合公益性、人工地盤是否適宜歸屬為法定空地，抑或是台北市政府於聯合開發後分回之房地比例是否合理等問題，均讓許多人討論得沸沸揚揚。本期電子週報，我們將針對新店機廠美河市案進行探討，並將從人工地盤是否適宜歸屬為法定空地切入。「人工地盤是否適宜歸屬為法定空地」需要從多方面進行探討，惟筆者資質弩頓，本文若有任何錯誤、不妥之處，尚請各方賢達予以指教。

壹、新店機廠美河市案簡介

近兩年，捷運興建以徵收作為用地取得之手段，及以聯合開發作為捷運廠站開發手段，引發諸多爭議，尤其新店機廠美河市的徵收與聯合開發案，於99年、101年兩度遭監察院提起糾正案[1]。因此，無論是以徵收作為用地取得之手段是否符合公益性、人工地盤是否適宜歸屬為法定空地，抑或是台北市政府於聯合開發後分回之房地比例是否合理等問題，均讓許多人討論得沸沸揚揚。以下，我們先針對新店機廠美河市案做個簡介：

一、地理位置、權益分配與規劃設計：

美河市共構建案係由日勝生活科技股份有限公司（以下簡稱日勝生）與北市府於2001年12月18日簽約進行聯合開發，基地面積約28,000坪，土地使用分區為捷運系統用地，位於新北市新店區中央路與環河路口，地址為新北市新店區中央路151~181號，緊鄰小碧潭捷運站，共興建十三棟住宅、二棟商辦及一棟購物中心大樓（合計有16棟），社區分為辦公大樓（A、B棟）、商場（C棟）、住宅區（D~P棟）等三區，總戶數約二千二百戶(包含住宅區約1600戶)，建物總銷售金額約285億元[2]。依該案權益分配，日勝生分回十二棟住宅、北市府分一棟住宅、兩棟辦公大樓，商場部分，日勝生分回三成，北市府分回七成[3]。

茲將美河市案地理位置圖、土地使用分區圖及全區配置圖分別彙整如下圖1-1、圖1-2、圖2及圖3所示：

                              圖1-1 美河市案地理位置圖[4]

                      圖1-2 美河市案地理位置圖[5]

                              圖2 美河市案土地使用分區圖[6]

                                                圖3 美河市案全區配置圖[7]

貳、有關美河市案人工地盤之簡介

一、美河市案之人工地盤位置：

美河市社區可分為辦公大樓、商場、住宅區等三區，其中有關人工地盤之工程，係位於住宅區，經參考日勝生公司網站上有關人工地盤工程之介紹，人工地盤地面層為現有捷運設施，二層為停車場用途，上層為綿延約700公尺長之景觀休閒綠帶。設置之主要目的為隔絕捷運機廠噪音對鄰近居民之干擾，並為住戶創造綠色景觀休閒空間。人工地盤東西向長度約700公尺，面積約7000坪。為地上-二層共91跨鋼構架工程，下部以人工基樁及住宅區鋼柱共同支撐，最大單跨重量為53噸，最大跨距為40公尺，以500噸移動式吊車於軌道區北側吊裝施工。有關人工地盤地面層、二層及上層相關照片如下圖4、圖5及圖6所示：

          圖4 人工地盤地面層柱鋼筋模板作業[8]

       圖5 人工地盤地面層柱鋼筋模板作業[8]

              圖6 人工地盤上層第2區樓板澆置完成[8]

      圖片來源：「今週刊」網站資料，網址為http://www.businesstoday.com.tw/article-content-80404-114768

根據今週刊第951期之報導：「……『全台第一個空中平台花園城市，將為台北人在居住上提供革命性的新生活價值。』這是2007年9月，建商日勝生活科技推出大型建案『美河市』時的廣告文案；當時，這起捷運聯合開發案的最大賣點，除了便捷的交通外，就是『抬高十二米、占地三千八百坪的空中平台綠地廣場與花園。』所謂『空中花園』，其實只是用來降低捷運噪音、像在軌道上方罩一層蓋子的『人工地盤』，但原本單調的水泥建物，種起花草樹木後搖身一變，成為景觀綠地。……事實上，這層『人工地盤』的構想，早在1999年台北市政府新店機廠聯合開發計畫書中就已出現；根據當時的開發計畫，用來阻絕軌道噪音的人工地盤屬於捷運設施的一部分。但2003年日勝生申請建照時，為了增加興建住宅的空間，將通過軌道上方、面積約三千八百坪的人工地盤視為「法定空地」，不納入《都市計畫法》規定的建蔽率60％標準。換句話說，日勝生因此多增加三千八百坪的建築面積。一位長期追蹤美河市開發案弊端的學者激動地說：『人工地盤就是人工蓋出來的，怎麼能算空地？更何況人工地盤底下就是捷運軌道。這明顯就是建商想多蓋房子的花招。』……」由上述報導可知，美河市案之人空地盤是否歸屬為法定空地，對於建築面積會產生重大之影響。

圖片來源：「中時電子報」網站資料，網址為http://www.chinatimes.com/newspapers/20140121000439-260106 

二、人工地盤之定義：

                龜山章（1998）於最先端的綠化技術一書中，定義人工地盤即以人工建築的地盤，是建築構造物之植栽所需之地盤[9]。在十八世紀工業革命後，人口往都市集中的情形越來越嚴重，都市中綠地不斷縮減，原有的綠地變成廣場、道路、停車場、建築物等人工地盤，居民居住品質也隨之惡化，因此人們開始尋求在這些人工地盤做些補償的動作，在這些非自然土地上做綠化的工作就屬於特殊綠化空間[10]。另依照監察院公報（第2844期）有關「公告糾正臺北市政府辦理『臺北都會區大眾捷運系統新店線新店機廠聯合開發』，該聯合開發案之建築物分配機制及人工地盤與權益分配過程核有諸多違失案」之內容，該公報第14頁提及「所謂『人工地盤』（日本稱「人工平台」），日文稱為ベレストリアンデッキ（Pedestrian deck），英文稱為Pedestrian walkway（簡稱Pedway），主要功能在於分離人車動線，提供行人通行的便利，較大規模的人工平台為具有廣場功能的廣大平面構造設施一般而言，日本的『人工平台』多佈設於鐵路路線（或鐵路調車場等）上方與其周圍，以隔開人車爭道的混亂，並連接受隔離的鄰近辦公大樓與商業設施，以提高都市土地使用密度及立體化的有效利用。」

參、有關法定空地之探討

一、法定空地之相關法律規定：

依建築法第11條第1項之規定：「本法（建築法）所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。」故法定空地係屬建築基地之一部分，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等，故同法第11條第3項明訂應留設之法定空地，負有「非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」之使用負擔[11]。

二、人工地盤是否適宜歸屬為法定空地

1.監察院公報（第2844期）所提新店機廠美河市案糾正案中之觀點：

依據監察院公報（第2844期）有關「公告糾正臺北市政府辦理『臺北都會區大眾捷運系統新店線新店機廠聯合開發』，該聯合開發案之建築物分配機制及人工地盤與權益分配過程核有諸多違失案」之內容，該公報第14頁提及「本案調查委員親赴日本參訪大阪站城（osaka station city）『人工平台（Roof Plaza）』相關措施，並就『人工平台』用途及建造疑義諮詢大阪市政府、JR鐵路公司主管人員獲告：該『人工平台（Roof Plaza）』計有五層，二樓為JR鐵道及月臺，一樓提供行人通行及廣場功能，三樓則設置時空廣場等公共使用空間，並與南北辦公大樓與商業設施連接，『人工平台』既蓋有屋頂，當然依建築法相關規定計入建築面積。當詢以『人工平台』可否規劃為「停車位」，並將所有權登記為住民所有？均以『人工平台』表情答復：『人工平台』既係公共使用空間，當然不可能規劃為私人停車位。」

該公報第14頁亦提及「惟查，該『人工地盤』竟擴大架設貫通全區，作為本案之商場、辦公大樓及住宅等建物與小碧潭站間之通道並設置部分停車位供住戶使用為最主要，亦非提供其他當地里民通達新店溪畔之用，實違背本開發案規劃『人工地盤』於新店機廠加設全覆式隔音罩以改善行車噪音，以及跨越環河路親水動線等相關措施，以利附近里民通達新店溪畔之『公益性』設置目的。另，『人工地盤』免計建築面積部分，亦應僅限於新店機廠加設全覆式隔音罩『人工地盤』部分為限。」

2.台灣省土地技師公會技師報（第693期）所提「失控的都市容積」一文中之觀點：

依據台灣省土地技師公會技師報（第693期）所提「失控的都市容積」一文之內容，文中提及「『美河市』乙案，監察院糾正文指出，依照原細部計畫，該地區可容納計畫人口僅700人，建蔽率及容積率分別不得超過60%及187%，約只能蓋出五層樓左右的住宅。然而台北縣政府卻同意『美河市』全案的建蔽率，可以不計入高達一萬二千餘平方公尺捷運機廠人工地盤的面積，卻又給予高達七萬餘平方公尺樓地板面積的捷運聯合開發容積獎勵，使得建商可以蓋成16棟樓高達120公尺的高層建築，戶數高達2417戶。然而，由於總基地面積八成以上均作為捷運設施使用，因此根本無法依法留設四成的法定空地，而遽增的人口戶，又無公園、國小等公共設施的規劃，嚴重破壞都市均衡發展與居民生活環境，溢出細部計畫實質計畫之規劃目標。」[12] 

肆、總結

綜觀前述「監察院公報所提新店機廠美河市案糾正案中之觀點」及「台灣省土地技師公會技師報所提「失控的都市容積」一文中之觀點」，個人淺見以為，若從「人工地盤的設置目的」或是「合理的都市容積」等二方向探討，人工地盤確實不宜歸屬為法定空地。此外，目前坊間亦有諸多文章或電視節目之內容指出「美河市案人工地盤部分應開放給一般大眾使用」或是「將美河市案人工地盤3,843坪基地乘上不含容積獎勵之容積率187％，再乘上當時預售屋每坪銷售金額，得到約32億元，就是日勝生利用這多出來的3843坪建地所增加的銷售收入。」個人淺見以為，這些問題，需要更加資料加以分析，例如人工地盤若規為法定空地，應為社區之法定空地，並不一定要開放給一般大眾使用；惟若屬增加開放空間換取容積獎勵之部分，則一般大眾應有通行利用之權利；而日勝生多出之銷售收入，是否可以直接以人工地盤面積乘上不含容積獎勵之容積率在乘上當時預售屋每坪銷售金額來計算，尚須其他數據加以佐證，惟限於篇幅關係，其他問題在此則不予以探討。

我國自2000年及2001年頒訂「不動產估價師法」及「不動產估價技術規則」後，即開始實施不動產估價制度，然銀行不動產放款之估價，則仍由銀行內聘之估價人員進行估價，該內聘人員在有業務壓力或上級壓力，或景氣低迷規避風險之壓力時，易對金融市場造成「助漲助跌」之效應[13]。一般建商進行融通資金（成為借款人）前，均會提供其規劃之「不動產（土地）開發計畫書」，作為銀行業者評估借款人還款能力與應核貸金額之參考。

平心而論，不論是建商、銀行業者或是不動產估價師，於參考該「不動產（土地）開發計畫書」進行評估土地合理價格時，除需參考市場比較價格外，尚須評估該「不動產土地開發計畫書」是否依據不動產（土地）內在實質因素差異產生之異質性（Heteregenity）、外在經濟因素及制度因素所帶來的開發利用限制，規劃出合情（合於當地民情與需求）、合法（合於當地法令規範）及合理（合理推算當地市場供需所決定之房價）之產品。同樣的，「人工地盤是否適宜歸屬為法定空地」，需要從多方面進行探討，若僅單以法律文字之觀點探討，忽略了「人工地盤的設置目的」或是「合理的都市容積」等面向，將可能對於都市均衡發展與居民生活環境，帶來嚴重之影響。

茗強電子週報發行之主要目的，係對於不動產相關事務之問題提出相關之研究或見解，讓一般民眾得以利用閒暇之時，針對不動產相關事務進行瞭解，進而與本事務所進行相關意見交流，也讓本事務所能藉此機會與不動產業界之先進們對於不動產相關事務進行研究、探討與意見交流，共同為追求「土地正義」、「居住正義」而努力。然而，不動產事務繁雜，法令日新月異，若電子週報內容有錯誤、不足或不妥之處，敬請各位賢達不吝指正，謝謝！

參考文獻或附註

 1.「捷運廠站徵收與聯合開發適法性-以新店機廠美河市案為例」-座談會，台灣環境與土地法學雜誌，2014年4月，頁35。

 2.    整理自蘋果日報網路新聞，網址：http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140425/35789246/，2014年4月25日。

3.    整理自蘋果日報網路新聞，網址：http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20150226/36406266/，2015年2月26日。

4.底圖資料來源：新北市不動產資訊服務網，網址：http://regis.ntpc.gov.tw/regis1/mapQ uery/Default.aspx。

5.引用自蘋果日報繪製之美河市位置圖。

6.底圖資料來源：新北市城鄉服務網，網址：https://landzone2.planning.ntpc.gov.tw/urdweb/default.aspx?func=uplan。

7. 東森房屋鄭智庭，網址：http://0921498565.blogspot.com/2013/09/blog-post_9.html。

8.圖片來源：日勝生活科技股份有限公司公司網站，網址：http://www.radium.com.tw/ radium/projects_3-2.asp。

9.蔡建泓，2012，薄層屋頂綠化植栽及灌溉量之研究-以台北、台中、台南為例，頁8，碩士論文，台中：勤益科技大學景觀系碩士班。

10.前揭論文，頁10。

11.參照自法務部91年5月23日法律字第0910018530號函，依該函第二項之說明：「按建築法第十一條第一項前段規定：『本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。』同條第三項前段復規定：『應    留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。』準此，法定空地係屬建築基地之一部分，所有權人將其單獨拋棄，乃屬違反建築法應保留空地以維護公同利益之規定及意旨，亦即民法第一百四十八條第一項所禁止之行為 (行政院七十三年三月五日(七三)台財字第三一四一號函參照) ，牴觸權利濫用禁止原則，且有迂迴為脫法行為之嫌，顯與上開法條項之立法精神有悖 (貴部七十二年九月二十七日台內地字第一七七一四○號函參照) 。以上意見，提供參考。又如具體個案業經法院判決確定者，該確定判決就該個案自有拘束力，併此敘明。」

12.資料來源：台灣省土地技師公會技師報（第693期），網址http://www.twce.org.tw/modules/freecontent/include.php?fname=twce/paper/693/1-1.htm。

13.林左裕（2010），「再論美國次級房貸風暴對我國金融資產證券化、估價制度及投資者之啟示」，海峽兩岸第五屆不動產估價學術研討會。

 下期預告--依「看見台灣」紀錄片探討土地利用之失衡狀況