茗強不動產估價師事務所暨茗強地政士事務所

一般而言，於土地利用方式中，最為人熟知的就是土地使用分區管制，例如土地開發分析之計算，就是建商基於特定的土地使用分區管制下，藉由規劃適當的產品及預期當地的房價水準，進而評估客觀之土地價格；惟目前我國土地利用除土地使用分區管制外，尚可藉由「開發許可」之方式加以利用，例如最近廣為大眾討論之都市更新，其開發方式即是採「開發許可制」。

參考內政部營建署之網站資料，「開發許可」定義如下；

在實施開發許可制的土地使用管制制度之下，基地之開發應取得建管單位之開發許可。依我國現行山坡地開發建築管理辦法之第四條規定，山坡地開發建築，應首先向直轄市、縣（市）主管建築機關申請開發許可。而直轄市、縣（市）政府為審查開發建築計畫，應由工務、建設、農林、地政等有關單位及專家學者會同審查，並得邀請申請開發人列席說明。

第一節 通盤檢討之意義：

都市計畫經發布實施後，不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次，依據發展情況，並參考人民建議作必要之變更。對於非必要之公共設施用地，應變更其使用。前項都市計畫定期通盤檢討之辦理機關、作業方法及檢討基準等事項之實施辦法，由內政部定之（都計§26）。

第二節 通盤檢討之內容：

第八節 組織及經費：

內政部、各級地方政府及鄉、鎮、縣轄市公所為審議及研究都市計畫，應分別設置都市計畫委員會辦理之。都市計畫委員會之組織，由行政院定之（都計§74）。

內政部、各級地方政府及鄉、鎮、縣轄市公所應設置經辦都市計畫之專業人員（都計§75）。

都市計畫法第63條至第73條是有關舊市區更新之規定，政府另於民國87年制定都市更新條例以為實施都市更新之依據。因相關之法令相當多，故於第五編另行說明。

所謂新市區建設，係指建築物稀少，尚未依照都市計畫實施建設發展之地區（都計§75）。

第一款 新市區事業計畫之訂定：

主要計劃經公布實施後，當地直轄市、縣（市）（局）政府或鄉、鎮、縣轄市公所應依第十七條規定，就優先發展地區，擬具事業計畫，實施新市區之建設。前項事業計畫，應包括下列（（左列））各項（都計§57Ⅰ、Ⅱ）：

都市計畫地區範圍內，公用事業及其他公共設施，當地直轄市、縣（市）（局）政府或鄉、鎮、縣轄市公所認為有必要時，得獎勵私人或團體投資辦理，並准收取一定費用；其獎勵辦法由內政部或直轄市政府定之；收費基準由直轄市、縣（市）（局）政府定之。公共設施用地得作多目標使用，其用地類別、使用項目、准許條件、作業方法及辦理程序等事項之辦法，由內政部定之（都計§30）。為獎勵私人或團體投資興辦公共設施，遂有本條之規定。另內政部訂有「獎勵投資辦理都市計畫公共設施辦法」及「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」，以為實施之依據。

獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體在事業上有必要時，得適用第二十九條之規定（即派查勘人員進入公私土地內實施勘查或測量）（都計§31）。

獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體，其所需用之公共設施用地，屬於公有者，得申請該公地之管理機關租用；屬於私有無法協議收購者，應備妥價款，申請該管直轄市、縣（市）（局）政府代為收買之（都計§53）。茲所稱「都市計畫事業」，係指依都市計畫法（（本法））規定所舉辨之公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設之事業（都計§73）。

1.申請為臨時建築使用：

公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用。前項臨時建築之權利人，經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，應自行無條件拆除；其不自行拆除者，予以強制拆除（都計§50Ⅰ、Ⅱ）。內政部訂有「都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法」一種，以為適用。

2.繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用：

1.平均地權條例之規定：

平均地權條例第10條規定：「本條例實施地區內之土地，政府於依法徵收時，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價，其地上建築改良物，應參照重建價格補償。」據此，有關都市計畫地區內公共設施保留地之徵收補償，並非以被徵收土地之公告現值為準，而係照毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值計算。稽其理由，乃因土地被指定為公告設施保留地後，其使用受有限制，因而不易脫手出售，以致地價下降；反之其未被徵收之毗鄰土地，常因公共設施（不包含焚化爐、火葬場等嫌惡設施）之興建反而地價上漲，兩相比較，若依據徵收地公告現值補償有失公平之故也。所稱「按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值」，指毗鄰各非公共設施保留地區段地價之加權平均數；於每年編製土地現值時，依平均地權條例施行細則第六十三條規定計算之。土地現值公告後，始經都市計畫劃定為公共設施保留地之土地，於下次土地現值公告前依法徵收者，其公告土地現值仍應於公告徵收前依第六十三條規定重新計算，並公告之。（平施§7）

2.都市計畫法之規定：

1.土地法之規定：

公共設施用地保留徵收之期間，不得超過三年，逾期不徵收，視為廢止（土法§214前段）。保留徵收之期間，應自公告之日起算。（土施§57）。但因舉辦開闢交通路線或國防設備之事業，得申請核定延長保留徵收期間；其延長期間，以五年為限（土法§214後段）。

2.都市計畫法之規定：

1.土地法之規定：

依都市計畫已公布為道路或其他公共使用之土地，得為保留徵收，並限制其建築。但臨時性質之建築，不在此限（土法§93）。由此可知，關於公共設施用地之取得，土地法係採保留徵收之方式。保留徵收，謂就舉辦事業將來所需用之土地，在未需用以前，預為呈請核定公布其徵收之範圍，並禁止妨礙徵收之使用（土法§213Ⅱ）。被保留徵收之公共設施用地，並限制其建築。至臨時性質之建築，不甚妨礙將來徵收之用途者，則不予限制，以兼顧土地所有權人之權益。

2.都市計畫法之規定：