茗強不動產估價師事務所暨茗強地政士事務所

第一項 變更編定之原則：

土地使用分區內各種使用地，除依第三章規定辦理使用分區及使用地變更者外，應在原使用分區範圍內申請變更編定。前項使用分區內各種使用地之變更編定原則，除本規則另有規定外，應依使用分區內各種使用地變更編定原則表（如附表三）辦理。非都市土地變更編定執行要點，由內政部定之（非都管§27）。（非都市土地使用管制規則附表三有關使用分區內各種使用地變更編定原則請自行參照。）

第二項 變更編定之程序：

第一項 分區變更之方式：

區域計畫完成通盤檢討公告實施後，不屬第十一條之非都市土地，符合非都市土地分區使用計畫者，得依下列（（左列））規定，辦理分區變更（區§15-1Ⅰ）︰

1政府為加強資源保育須檢討變更使用分區者，得由直轄市、縣 （市）政府報經上級主管機關核定時，逕為辦理分區變更。（政府逕為變更）

下列非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣（市）政府得視實際需要酌予調降，並報請內政部備查（非都管§9Ⅰ）︰

1甲種建築用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。

2乙種建築用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。

非都市土地之使用，除國家公園區內土地，由國家公園主管機關依法管制外，按其編定使用地之類別，依非都市土地使用管制規則（本規則）規定管制之（非都管§4）。

依照非都市土地使用管制規則，管制內容可分為「用途管制」、「使用強度管制」、「使用分區變更之管制」及「使用地變更編定之管制」等四大項。

第一款 用途管制：

第一款 非都市土地使用分區與用地編定之規定：

區域計畫公告實施後，不屬第十一條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。前項非都市土地分區圖，應按鄉、鎮（市） 分別繪製，並利用重要建築或地形上顯著標誌及地籍所載區段以標明土地位置（區§15）。

直轄市或縣（市）政府依第十五條規定實施非都市土地分區使用管制時，應將非都市土地分區圖及編定結果予以公告；其編定結果，應通知土地所有權人。前項分區圖複印本，發交有關鄉（鎮、市） 公所保管，隨時備供人民免費閱覽（區§16）。

參考區域計畫法第1條之規定，非都市土地使用編定管制之推行目標為促進土地及天然資源之保育利用，人口及產業活動之合理分布，以加速並健全經濟發展，改善生活環境，增進公共福利（，特制定本法）（區§1）。

經參考內政部地政司全球資訊網網站資料（網址為http://www.land.moi.gov.tw/pda/content.asp?cid=87&mcid=66），台灣地區非都市土地使用編定管制方式之演變可分為3個階段，茲將該3個階段分別說明如下：

第一款 第一階段（民國62年以前）：

第一款 區域建設推行委員會之成員及設置：

第一項 成員：

中央、直轄市、縣（市）主管機關為推動區域計畫之實施及區域公共設施之興修，得邀同有關政府機關、民意機關、學術機構、人民團體、公私企業等組成區域建設推行委員會（區§18）。

第一款 區域土地使用管制：

第一項 都市土地之土地使用管制：

區域土地應符合土地分區使用計畫（，並依下列規定管制：一、）其中都市土地，（：）包括已發布都市計畫及依都市計畫法第八十一條規定為新訂都市計畫或擴大都市計畫而先行劃定計畫地區範圍，實施禁建之土地，（；）其使用依都市計畫法管制之（區施§10Ⅰ1）。前項範圍內依國家公園法劃定之國家公園土地，依國家公園計畫管制之（區施§10Ⅱ）。

第一款 區域計畫之擬定地區（類型）：

下列地區應擬定區域計畫（區§5）︰

1依全國性綜合開發計畫或地區性綜合開發計畫所指定之地區。

我有一位舅舅，三十多年來，我與他見過面的次數應該只有約莫二十次，算是非常少，但每次與他聊完天，都會帶給我許多收穫。聊天的內容雖說不上是什麼人生大道裡，但卻讓我在工作上受益無窮。記得幾年前，有一次我去板橋高鐵站載舅舅，後來與舅舅在車上閒聊，舅舅跟我提到，他在工作上，常常都把知道的事情、最新的方法、訊息毫無保留的與有需要的人分享，因為分享完後，除了成就感外，也會督促自己再去學自己還不會的事物。這番話對我影響蠻大的，回想過去幾年，在成立茗強地政士事務所前，我在工作職場上也是一種用這種態度面對自己的上司、同事或客戶，確實每每分享完後，會有一些成就感，也會督促自己再去觸碰自己還不懂得事情。若要以兩個字來總結我的心得，應該就是「讓利」。任何事情，若直接從利字切入，好像有點太勢利，也往往得不到預期的效果，但若懂得讓利，也就是不要從己利而是從對方的利益切入，往往會帶來較好的結果。

在上個月茗強地政士事務所成立的隔天，適逢九合一大選，選舉完，我發現我還是非常不懂政治。舅舅說：「你可以不懂政治，但政治與你息息相關，形影不離！」這話確實很有道理。後來我想想，這話確實很有道理。然而不僅是政治，很多事物都與我們息息相關，形影不離！不管是有關食品安全、教育政策等議題，乃至農地政策、土地正義、居住正義等目前吵得沸沸揚揚的議題，都是我們日常生活中需面對的問題。

   學習地政相關事務的這幾年，個人累積了不少心得，也自行整理了不少的資料，當學越多時，發現自己不懂的地方還非常多，到目前為止，個人深深覺得，所有地政事物其實都是圍繞著「土地利用」而來，因為有了「土地利用」的需求，才會衍生出一系列的地政事務。然而「土地利用」涵蓋的層面相當廣泛，難以簡單幾句就能說完。想要將土地充分利用，最基本的就是要懂得相關之法規，法規懂越多，往往能將土地作更有效之利用，但在一味追求不動產估價上、土地開發上之「土地最有效使用」之同時，我們是否曾想過，土地利用是否就一定要追求「最有效使用」，「最有效使用」就一定是好的嗎？所謂的「最有效使用」是指對政府、開發者或是一般民眾而言？從齊柏林先生所拍攝的「看見台灣」紀錄片及所撰寫的「我的心，我的眼，看見台灣」一書可知，台灣很多地方已經是滿目瘡痍，滿目瘡痍的原因，可能是對於土地的「非法利用」，也可能是不合理的「最有效使用」所造成的。在進行「土地利用」前，我們是否也該好好善待土地，對土地進行讓利，不要只是一直想著要「充分利用」。沒錯，在寸土寸金的都會區，土地不敷使用，確實有「充分利用」的需求，但並不代表所有地方的土地都需要「充分利用」。