茗強不動產估價師事務所暨茗強地政士事務所

一般而言，於土地利用方式中，最為人熟知的就是土地使用分區管制，例如土地開發分析之計算，就是建商基於特定的土地使用分區管制下，藉由規劃適當的產品及預期當地的房價水準，進而評估客觀之土地價格；惟目前我國土地利用除土地使用分區管制外，尚可藉由「開發許可」之方式加以利用，例如最近廣為大眾討論之都市更新，其開發方式即是採「開發許可制」。

參考內政部營建署之網站資料，「開發許可」定義如下；

在實施開發許可制的土地使用管制制度之下，基地之開發應取得建管單位之開發許可。依我國現行山坡地開發建築管理辦法之第四條規定，山坡地開發建築，應首先向直轄市、縣（市）主管建築機關申請開發許可。而直轄市、縣（市）政府為審查開發建築計畫，應由工務、建設、農林、地政等有關單位及專家學者會同審查，並得邀請申請開發人列席說明。

開發許可制的最大優點在於它能提供充分的彈性以調整開發計畫之內容，進而配合都市整體性管理之作業需要。而且對規劃內容，可針對基地之特性，設計創新的開發構想，並允許規劃師、開發業主、政府官員與專業人員就開發內容進行討論溝通。以美國許多地方政府所採行的條件式開發許可（Conditional Development Permit ）為例，地方政府可依基地開發影響評估結果，對開發許可附加條件，例如要求開發者應對附近道路設施加以改善，樹立標誌，增加停車設施等。由於條件式開發許可頗能適應基地特性而有彈性設計，且配合都市成長管理之需要，正日漸受到我國都市計劃界之重視。

     茲將我國實施開發許可制之優點及缺失整理如下：

1.開發許可制之優點：

(1)結合土地規劃與市場需求：

開發許可制可由民間（開發者）主導土地開發，政府僅以計畫管制手段，引導其規劃土地之利用發展方式，充分表現計畫性自由經濟之精神。

(2)兼顧社會的動態發展並配合靜態空間佈置：

開發許可制可因應社會需求，針對社會趨勢提出發展計畫，充分機動調整並迅速提供各種產業對土地之需求。

(3)發揮受益者付費及民眾分享開發利益之原則：

在發展計畫提出之際，政府可以要求開發者提出相關回饋計畫，促使開發者提供開發區內相關公共設施。

(4)適時反映政策：

開發許可制可將政府政策納入土地開發之優惠或限制之中，適時抑制土地不當使用現象，使發展計畫能符合政策需求。

2.開發許可制之缺失：

(1)回饋機制難訂立：

使用者（受益者）付費以及開發者需負擔開發義務之觀念與規定尚待加強，且現有利益回饋標準僵化，徵收項目僅規定「聯外道路影響費」（住宅使用尚有「學校影響費」）。

(2)中央與地方審查內容重複，浪費時程：

開發許可制審議流程，在地方政府與中央政府審查內容多有重複審查之餘，導致審查時程延宕或多時。

(3)缺乏給予開發者適當的申訴管道：

開發許可制經由政府核定通過即可進行開發，若無通過即無法進行申訴，缺乏開發者與政府之溝通管道。

(4)規劃、督導及審查人員之質量不足與不均：

     我國關於都市規劃相關人才訓練不足，導致規劃不符合時勢所需；而政府督導及審查人員素質良莠不齊，容易造成因人員素質影響都市發展之問題。