茗強不動產估價師事務所暨茗強地政士事務所

1.平均地權條例之規定：

平均地權條例第10條規定：「本條例實施地區內之土地，政府於依法徵收時，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價，其地上建築改良物，應參照重建價格補償。」據此，有關都市計畫地區內公共設施保留地之徵收補償，並非以被徵收土地之公告現值為準，而係照毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值計算。稽其理由，乃因土地被指定為公告設施保留地後，其使用受有限制，因而不易脫手出售，以致地價下降；反之其未被徵收之毗鄰土地，常因公共設施（不包含焚化爐、火葬場等嫌惡設施）之興建反而地價上漲，兩相比較，若依據徵收地公告現值補償有失公平之故也。所稱「按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值」，指毗鄰各非公共設施保留地區段地價之加權平均數；於每年編製土地現值時，依平均地權條例施行細則第六十三條規定計算之。土地現值公告後，始經都市計畫劃定為公共設施保留地之土地，於下次土地現值公告前依法徵收者，其公告土地現值仍應於公告徵收前依第六十三條規定重新計算，並公告之。（平施§7）

2.都市計畫法之規定：

依都市計畫法（（本法））徵收或區段徵收之公共設施保留地，其地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準，必要時得加成補償之。但加成最高以不超過百分之四十為限（都計§49Ⅰ前段）。公共設施保留地之加成補償標準，由當地直轄市、縣（市）地價評議委員會於評議當年期土地現值時評議之（都計§49Ⅱ）。所謂「加成補償」，係指地價以外之補償，非屬地價範圍，免予合併計課土地增值稅（財政部77.8.23財稅770265649號函），公共設施保留地因依都市計畫法（（本法））第四十九條第一項徵收取得之加成補償，免徵所得稅（都計§50-1前段），其地上建築改良物之補償以重建價格為準。（都計§49Ⅰ後段）

3.土地徵收條例之規定：

被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價（土徵§30Ⅰ）。前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之（土徵§30Ⅱ）。各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據（土徵§30Ⅲ）。前三項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之（土徵§30Ⅳ）。據此，內政部訂有「土地徵收補償市價查估辦法」及相關知查估表格，以為適用。

土地徵收條例（（本條例））第三十條第一項規定之毗鄰非公共設施保留地之平均市價，指毗鄰各非公共設施保留地市場正常交易價格之平均數，比照平均地權條例施行細則第六十三條第二項規定計算之。毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入（土徵施§31Ⅰ）。

都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，經劃屬公共設施保留地，前項毗鄰平均市價以該保留地距離最近之三個同使用性質地價區段之平均市價計算。計算結果較高者，應從高計算（土徵施§31Ⅱ）。

預定徵收土地之市價依本條例第三十條第二項評定後，始經都市計畫劃定為公共設施保留地之土地，其市價應於公告徵收前，比照平均地權條例施行細則第六十三條規定重新計算後，作為徵收補償地價之依據。但重新計算結果降低者，仍以原市價作為徵收補償地價之依據（土徵施§31Ⅲ）。