茗強不動產估價師事務所暨茗強地政士事務所

第一項 分區變更之方式：

區域計畫完成通盤檢討公告實施後，不屬第十一條之非都市土地，符合非都市土地分區使用計畫者，得依下列（（左列））規定，辦理分區變更（區§15-1Ⅰ）︰

1政府為加強資源保育須檢討變更使用分區者，得由直轄市、縣 （市）政府報經上級主管機關核定時，逕為辦理分區變更。（政府逕為變更）

2為開發利用，依各該區域計畫之規定，由申請人擬具開發計畫，檢同有關文件，向直轄市、縣（市）政府申請，報經各該區域計畫擬定機關許可後，辦理分區變更。（人民申請變更）

區域計畫擬定機關為前項第二款計畫之許可前，應先將申請開發案提報各該區域計畫委員會審議之（區§15-1Ⅱ）。

非都市土地經劃定使用分區後，因申請開發，依區域計畫之規定需辦理土地使用分區變更者，應依非都市土地使用管制規則（本規則）之規定辦理（非都管§10）。

第二項 區域計畫法第15-1條第1項第2款所稱開發計畫及有關文件：

區域計畫法（（本法））第十五條之一第一項第二款所稱開發計畫，應包括下列內容（區施§15Ⅰ）：

1開發內容分析。

2基地環境資料分析。

3實質發展計畫。

4公共設施營運管理計畫。

5平地之整地排水工程。

6其他應表明事項。

區域計畫法（（本法））第十五條之一第一項第二款所稱有關文件，係指下列文件（區施§15Ⅱ）：

1申請人清冊。

2設計人清冊。

3土地清冊。

4相關簽證 （名） 技師資料。

5土地及建築物權利證明文件。

6相關主管機關或事業機構同意文件。

7其他文件。

前二項各款之內容，應視開發計畫性質，於審議作業規範中定之（區施§15Ⅲ）。

第三項 開發計畫與有關文件相關補正、駁回之規定：

直轄市、縣（市）主管機關受理申請開發案件後，經查對開發計畫與有關文件須補正者，應通知申請人限期補正；屆期未補正者，直轄市、縣（市）主管機關應敘明處理經過，報請中央主管機關審議。主管機關辦理許可審議時，如有須補正事項者，應通知申請人限期補正，屆期未補正者，應為駁回之處分（區施§16）。

第四項 區域計畫擬定機關得委託直轄市、縣（市）政府辦理審議許可之規定：

直轄市、縣（市）區域計畫公告實施後，依區域計畫法（（本法））第十五條之一第一項第二款規定（人民申請變更使用分區）申請開發之案件，由直轄市、縣（市）主管機關辦理審議許可。但一定規模以上、性質特殊、位於環境敏感地區或其他經中央主管機關指定者，應由中央主管機關審議許可。直轄市、縣（市）區域計畫公告實施前，依區域計畫法（（本法））第十五條之一第一項第二款規定申請開發之案件，除前項但書規定者外，中央主管機關得委辦直轄市、縣（市）主管機關審議許可。第一項所定一定規模、性質特殊、位於環境敏感地區，由中央主管機關定之（目前為10公頃以下由直轄市、縣（市）主管機關辦理審議許可）（區施§18）。

第五項 使用分區變更應踐行程序：

1.開發許可：

非都市土地開發需辦理土地使用分區變更者，其申請人應依相關審議作業規範之規定製作開發計畫書圖及檢具有關文件，並依下列程序，向直轄市或縣（市）政府申請辦理（非都管§13Ⅰ）：1申請開發許可。

2山坡地範圍屬依水土保持法相關規定應擬具水土保持計畫者，取得水土保持完工證明書；非山坡地範圍，應取得整地排水計畫完工證明書。

3申請土地使用分區及使用地之異動登記。

海埔地開發及非山坡地範圍農村社區土地重劃案件，免（依前項第二款）申請整地排水計畫完工證明書（非都管§13Ⅱ）。

直轄市或縣（市）政府認定水土保持計畫或整地排水計畫之工程需與建築物一併施工或經水土保持主管機關認定無法於申請土地使用分區及使用地之異動登記前核發水土保持完工證明書者，得由申請人先行申請辦理使用分區及使用地變更編定之異動登記（非都管§13Ⅲ）。

非都市土地開發需辦理土地使用分區變更者，申請人於申請開發許可時，得依相關審議作業規範規定，檢具開發計畫申請許可，或僅先就開發計畫之土地使用分區變更計畫申請同意，並於區域計畫擬定機關核准期限內，再檢具使用地變更編定計畫申請許可。申請開發殯葬、廢棄物衛生掩埋場、廢棄物封閉掩埋場、廢棄物焚化處理廠、營建剩餘土石方資源處理場及土石採取場等設施，應先就開發計畫之土地使用分區變更計畫申請同意，並於區域計畫擬定機關核准期限內，檢具使用地變更編定計畫申請許可（非都管§15）。

申請土地開發者於目的事業事業法規另有規定，或依法需辦理環境影響評估、實施水土保持之處理及維護或涉及農業用地變更者，應依各目的事業、環境影響評估、水土保持或農業發展條例有關法規規定辦理。前項環境影響評估、水土保持或區域計畫擬定等主管機關之審查作業，得採併行方式辦理，其審議程序如附表二及附表二之一（非都管§17）。

非都市土地申請開發屬綜合性土地利用型態者，應由區域計畫擬定機關依其土地使用性質，協調判定其目的事業主管機關。前項綜合性土地利用型態，係指多類別使用分區變更案或多種類土地使用（開發） 案（非都管§18）。

申請人依第十三條第一項第一款規定申請開發許可，依區域計畫委員會審議同意之計畫內容或各目的事業相關法規之規定，需與當地直轄市或縣（市）政府簽訂協議書者，應依審議同意之計畫內容及各目的事業相關法規之規定，與當地直轄市或縣（市）政府簽訂協議書。前項協議書應於區域計畫擬定機關核發開發許可前，經法院公證（非都管§19）。

2.許可審議

(1)由直轄市、縣（市）政府受理及報請區域計畫擬定機關辦理審議：

依第十五條之一第一項第二款規定申請開發之案件，直轄市、縣（市）政府應於受理後六十日內，報請各該區域計畫擬定機關辦理許可審議，區域計畫擬定機關並應於九十日內將審議結果通知申請人。但有特殊情形者，得延長一次，其延長期間並不得超過原規定之期限（區管§15-4）。

區域計畫法（（本法））第十五條之四所定六十日，係指自直轄市、縣（市）主管機關受理申請開發案件之次日起算六十日。區域計畫法（（本法））第十五條之四所定九十日，係指自主管機關受理審議開發案件，並經申請人繳交審查費之次日起算九十日（區施§17）。

區域計畫擬定機關核發開發許可、廢止開發許可或開發同意後，直轄市或縣（市）政府應將許可或廢止內容於各該直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市、區）公所公告三十日（非都管§20）。

申請人有下列情形之一者，直轄市或縣（市）政府應報經區域計畫擬定機關廢止原開發許可或開發同意（非都管§21Ⅰ）：

1違反核定之土地使用計畫、目的事業或環境影響評估等相關法規，經該管主管機關提出要求處分並經限期改善而未改善。

2興辦事業計畫經目的事業主管機關廢止、整地排水計畫之核准經直轄市或縣（市）政府廢止或水土保持計畫之核准經水土保持主管機關廢止。

3申請人自行申請廢止。

屬區域計畫擬定機關委辦直轄市或縣（市）政府審議許可案件，由直轄市或縣（市）政府廢止原開發許可，並副知區域計畫擬定機關（非都管§21Ⅱ）。

開發許可或開發同意依前二項廢止，其土地使用分區及使用地已完成變更異動之登記者，直轄市或縣（市）政府應依第三十七條第二項規定辦理（非都管§21）（非都管§21Ⅲ）。

(2)由上級主管機關命令或逕為辦理許可審議：

直轄市、縣（市）政府不依第十五條之四（前條）規定期限，將案件報請區域計畫擬定機關審議者，其上級主管機關得令其一定期限內為之；逾期仍不為者，上級主管機關得依申請，逕為辦理許可審議（區§15-5）。

直轄市或縣（市）政府依第十三條（前條）規定受理申請後，應查核開發計畫書圖及基本資料，並視開發計畫之使用性質，徵詢相關單位意見後，提出具體初審意見，併同申請案之相關書圖，送請各該區域計畫擬定機關，提報其區域計畫委員會，依各該區域計畫內容與相關審議作業規範及建築法令之規定審議。前項申請案經區域計畫委員會審議同意後，由區域計畫擬定機關核發開發許可予申請人，並通知土地所在地直轄市或縣（市）政府。依第十三條（前條）規定申請使用分區變更之土地，其使用管制及開發建築，應依區域計畫擬定機關核發開發許可或開發同意之開發計畫書圖及其許可條件辦理，申請人不得逕依第六條附表一作為開發計畫以外之其他容許使用項目或許可使用細目使用（非都管§14）。

非都市土地申請開發許可案件，申請人得於區域計畫擬定機關許可前向該機關申請撤回；區域計畫擬定機關於同意撤回後，應通知申請人及土地所在地直轄市或縣（市）政府（非都管§14-1）。

申請人依第十五條（前條）規定，僅先檢具開發計畫之土地使用分區變更計畫申請時，應於區域計畫擬定機關核准期限內，檢具開發計畫之使用地變更編定計畫向直轄市或縣（市）政府申請許可，逾期未申請者，其原經區域計畫擬定機關同意之土地使用分區變更計畫失其效力。但在期限屆滿前申請，並經區域計畫擬定機關同意延長期限者，不在此限。前項使用地變更計畫，經直轄市或縣（市）政府查核資料，並報經區域計畫委員會審議同意後，由區域計畫擬定機關核發開發許可予申請人，並通知土地所在地直轄市或縣（市）政府（非都管§16）。

3.許可開發

依區域計畫法第十五之一條（前條）第一項第二款規定申請開發之案件，經審議符合下列（（左列））各款條件，得許可開發（區§15-2Ⅰ）︰

1於國土利用係屬適當而合理者。

2不違反中央、直轄市或縣（市）政府基於中央法規或地方自治法規所為之土地利用或環境保護計畫者。

3對環境保護、自然保育及災害防止為妥適規劃者。

4與水源供應、鄰近之交通設施、排水系統、電力、電信及垃圾處理等公共設施及公用設備服務能相互配合者。

5取得開發地區土地及建築物權利證明文件者。

前項審議之作業規範，由中央主管機關會商有關機關定之（區§15-2Ⅱ）。

4.擬具水土保持計畫或整地排水計畫、公共設施用地移轉予公有、繳交開發影響費及辦理變更編定：

申請開發者依第十五條之一第一項第二款規定取得區域計畫擬定機關許可後，辦理分區或用地變更前，應將開發區內之公共設施用地完成分割移轉登記為各該直轄市、縣（市）有或鄉、鎮（市）有，並向直轄市、縣（市）政府繳交開發影響費，作為改善或增建相關公共設施之用；該開發影響費得以開發區內可建築土地抵充之。（前項開發影響費之收費範圍、標準及其他相關事項，由中央主管機關定之。第一項開發影響費得成立基金；其收支保管及運用辦法，由直轄市、縣（市）主管機關定之。）第一項開發影響費之徵收，於都市土地準用之（區§15-3）。

申請人於獲准開發許可後，應於收受通知之日起一年內擬具水土保持計畫或整地排水計畫送請水土保持主管機關或直轄市、縣（市）政府審核，以從事區內整地排水及公共設施用地整地等工程，並於工程完成，經直轄市或縣（市）政府查驗合格後，除其他法律另有規定外，申請人應辦理相關公共設施用地移轉予該管直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所，始得申請辦理變更編定為允許之使用分區及使用地。但開發案件因故未能於期限內申請水土保持計畫或整地排水計畫審核者，得敘明理由於期限屆滿前申請展期；展期之期間每次不得超過一年，並以二次為限；逾期未申請者，區域計畫擬定機關原許可失其效力。前項屬非山坡地範圍案件整地排水計畫之審查項目、變更、施工管理及相關申請書圖文件，由內政部定之。第一項相關公共設施用地移轉予該管直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所時，應切結及提供公共設施興建保證金，並應依核定開發計畫之公共設施分期計畫，於申請建築物之使用執照前完成，經直轄市或縣（市）政府查驗合格，移轉予該管直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所。但公共設施之捐贈及完成時間，其他法令另有規定者，從其規定。前項應移轉登記為鄉（鎮、市）有之公共設施，鄉（鎮、市）公所應派員會同查驗。（非都管§23）

申請人應於核定整地排水計畫之日起一年內，申領整地排水計畫施工許可證。整地排水計畫需分期施工者，應於計畫中敘明各期施工之內容，並按期申領整地排水計畫施工許可證。整地排水計畫施工許可證核發時，應同時核定施工期限或各期施工期限。整地排水施工，因故未能於核定期限內完工時，應於期限屆滿前敘明事實及理由，申請展延。展延以二次為限，每次不得超過六個月。未依第一項規定之期限申領整地排水計畫施工許可證或未於第三項所定施工期限或前項展延期限內完工者，直轄市或縣（市）政府應廢止原核定整地排水計畫，如已核發整地排水計畫施工許可證，應同時廢止（非都管§23-1）。

申請人於非都市土地開發依相關規定應興闢公共設施、繳交開發影響費、捐贈土地或繳交土地代金或回饋金時，應先完成捐贈之土地及公共設施用地之分割、移轉登記，並繳交開發影響費、土地代金或回饋金後，由直轄市或縣（市）政府辦理土地使用分區及使用地變更編定異動登記，並函請土地登記機關於土地登記簿標示部加註核定事業計畫使用項目（非都管§26）。

5.開發許可後之開發計畫變更：

區域計畫擬定機關核發開發許可或開發同意後，申請人有變更下列各款情形之一者，應依第十三條至第二十條規定之程序申請變更開發計畫（非都管§22Ⅰ）：

1增、減原經核准之開發計畫土地涵蓋範圍。

2增加全區土地使用強度。

3變更原開發計畫核准之主要公共設施、公用設備或必要性服務設施。

4原核准開發計畫土地使用配置變更之面積已達原核准開發面積二分之一或大於二公頃。

前項以外之變更事項，經目的事業主管機關認定未變更原核准興辦事業計畫之性質，申請人應製作變更內容對照表送請直轄市或縣（市）政府備查，並由直轄市或縣（市）政府通知申請人，並副知目的事業主管機關及區域計畫擬定機關（非都管§22Ⅱ）。

因政府依法徵收、撥用或協議價購土地，致減少原經核准之開發計畫土地涵蓋範圍，而有第一項第三款所列情形，如不影響基地開發之保育、保安、防災並經專業技師簽證及不妨礙原核准開發許可或開發同意之主要公共設施、公用設備或必要性服務設施之正常功能行使，得準用前項規定辦理（非都管§22Ⅲ）。

依原獎勵投資條例編定之工業區，申請人變更原核准計畫，未涉及原工業區興辦目的性質之變更者，由工業主管機關辦理審查，免徵得區域計畫擬定機關同意（非都管§22Ⅳ）。

區域計畫擬定機關核發開發許可或開發同意後，原開發計畫範圍依行政院同意設立為自由經濟示範區，經目的事業主管機關認定性質相同或具有高度相容性，且未變更主要公共設施、公用設備或必要性服務設施及未增加全區土地使用強度者，申請人應製作變更內容對照表送請中央主管機關備查，不受第一項及第二項規定之限制（非都管§22Ⅴ）。

申請人依第二十二條（前條）規定申請變更開發計畫，符合下列情形之一者，區域計畫擬定機關得委辦直轄市、縣（市）政府審議許可（非都管§22-1）：

1中華民國七十七年七月一日非都市土地使用管制規則（本規則）修正生效前免經區域計畫擬定機關審議之山坡地開發許可案件。

2依區域計畫法（（本法））施行細則第十六條之四第一項規定，區域計畫擬定機關委辦直轄市、縣（市）政府審議核定案件。

3原經區域計畫擬定機關核發開發許可或開發同意之案件，其面積規模屬區域計畫擬定機關委辦直轄市、縣（市）政府審議核定範圍。

經區域計畫擬定機關核發開發許可、開發同意或依原獎勵投資條例編定之案件，變更原經目的事業主管機關核准之興辦事業計畫性質且面積達第十一條規模者，申請人應依第三章（本章）規定程序重新申請使用分區變更。前項面積未達第十一條規模者，申請人應依第四章規定申請使用地變更編定。前二項除依原獎勵投資條例編定之案件外，其原許可或同意之開發計畫未涉及興辦事業計畫性質變更部分，應依第二十二條規定辦理變更；興辦事業計畫性質變更涉及全部基地範圍，原許可或同意之開發計畫，應依第二十一條規定辦理廢止。第一項或第二項之變更與前項變更開發計畫或廢止原許可或同意之程序，得併同辦理。第一項及第二項之變更，涉及其他法令規定開發所需最小規模者，並應符合各該法令之規定（非都管§22-2）。

第六項 使用分區變更有關面積之限制：

非都市土地申請開發達下列規模者，應辦理土地使用分區變更（非都管§11Ⅰ）：

1申請開發社區之計畫達五十戶或土地面積在一公頃以上，應變更為鄉村區。

2申請開發為工業使用之土地面積達十公頃以上或依產業創新條例申請開發為工業使用之土地面積達五公頃以上，應變更為工業區。

3申請開發遊憩設施之土地面積達五公頃以上，應變更為特定專用區。

4申請設立學校之土地面積達十公頃以上，應變更為特定專用區。

5申請開發高爾夫球場之土地面積達十公頃以上，應變更為特定專用區。

6申請開發公墓之土地面積達五公頃以上或其他殯葬設施之土地面積達二公頃以上，應變更為特定專用區。

7前六款以外開發之土地面積達二公頃以上，應變更為特定專用區。

前項辦理土地使用分區變更案件，申請開發涉及其他法令規定開發所需最小規模者，並應符合各該法令之規定（非都管§11Ⅱ）。

為執行區域計畫，各級政府得就各區域計畫所列重要風景及名勝地區研擬風景區計畫，並依本規則規定程序申請變更為風景區，其面積以二十五公頃以上為原則。但離島地區，不在此限（非都管§12）。