長久以來，「土地利用」一直是大家所關心的問題，不論是目前吵的沸沸揚揚的「土地徵收」、「居住正義」等問題，或是土地使用分區變更之合理性與必要性（例如農地、山坡地等土地變更作為住宅使用），乃至於近年來國人重視的休閒遊憩產業的土地開發，都與「土地利用」息息相關。本編將針對「土地利用」之法規體系作深入介紹，內容共有七章，分別針對「土地利用」法規體系分類、區域計畫法相關法規、都市計畫法相關法規、都市更新條例相關法規、土地徵收條例相關法規、其他法規、營建署相關補充法令作介紹。

在瞭解法規體系分類之前，我們先對「土地利用」一詞作簡單的介紹：

在實務上，「土地利用」一詞往往與『土地使用』摻雜、交相使用，依照土地法第八十條規定：「土地使用，謂施以勞力、資本，為土地之利用。」另參照張德粹教授的主張，「土地利用，乃指人類對於土地役施勞力或資本，以收取報酬，滿足人類生活上的慾望。」由此不難理解，為何此二名詞常會混雜使用。

綜合以上所述，個人淺見以為，人類之四大生產要素為「土地」、「勞力」、「資本」及「企業能力」，人類生活上的欲望不外「食」、「衣」、「住」、「行」、「育」、「樂」等六大部分的欲望，故土地利用，乃指人類利用企業能力或個人智能，對於土地役施勞力或資本，以收取報酬，以解決人類生活上有關「土地徵收」、「居住正義」、「使用分區變更」、「遊憩產業土地開發」等土地使用問題或滿足人類生活上有關食、衣、住、行、育、樂之欲望。

第一章 「土地利用」法規體系分類：

「土地利用」法規體系的分類，依照不同的觀點或範圍，將有不同的分類方法，簡單說明如下；

（一）依照臺灣現行國土計畫法規架構之觀點分類，從上而下可分為「國土綜合開發計畫」、「區域計畫」、「都會區計畫」、「縣（市）綜合發展計畫」及「都市計畫與非都市土地分區使用計畫」，惟目前內政部營建署正在擬定國土計畫法，故未來由時而下之分類將會改變。另臺灣北中南東區域計畫已轉型為政策計畫，並修正名稱為「全國區域計畫」，於102年10月17日經內政部公告實施。在國土地計畫法立法前，全國區域計畫為國土計畫體系中之最上位法定計畫。

（二）依照區域計畫法施行細則的觀點，可將土地大致分為「都市土地」、「非都市土地」及「國家公園土地」等三種，分別由不同之法規管制之。

（三）依照內政部營建署依其管轄之範圍分類，土地利用法規體系可大致分為「綜合計畫篇」、「都市計畫篇」、「國家公園篇」、「都市更新篇」、「國民住宅篇」、「建築管理篇」、「公共工程篇」、「新市鎮建設篇」及「其他」等，該分類方式係參考內政部營建署之網站資料。

（四）若依照一般學者之觀點分類，土地利用法規體系大致可分為「計畫法規」、「管制法規」、「重劃法規」、「徵收法規」、「保育法規」及「都市更新法規」等。

（五）依照不動產估價師考試「土地利用法規」一科之命題大綱範圍，可大致分為「區域計畫法」、「都市計畫法」、「都市更新條例」、「土地徵收條例」等四大類及「其他法規」。

上述5種分類，以內政部營建署的分類最細、羅列法規種類最多，惟對於一般初學者而言，實難以通盤瞭解。因此，為協助有志參與不動產估價師考試之讀者們，能在最短時間內對於「土地利用」一科建立完整之法規架構，本書對於「土地利用」法規體系分類，係以不動產估價之觀點分類，以不動產估價師考試「土地利用法規」一科之命題大綱作為主要分類依據，再加上營建署網站資料與不動產估價實務上關聯性較高之法令作為補充法令，共分為六大類，分別為「區域計畫法相關法規」、「都市計畫法相關法規」、「都市更新條例相關法規」、「土地徵收條例相關法規」、「其他法規」及「營建署相關補充法令」等六大類，如下圖所示：

以下，將依上述六大類之分法，依序列出每大類相關之法規，另部分法規後面括弧亦有註記其法源依據。

第二章 區域計畫法相關法規：

（一）區域計畫法相關規定：

1.區域計畫法

2.依區域計畫法規定訂定之法規：

(1)各級區域計畫委員會組織規程（依區§4條Ⅱ訂定）

(2)非都市土地開發影響費徵收辦法（依區§15-3Ⅱ訂定）

(3)非都市土地開發許可審查收費標準（依區§22-1訂定）

（二）區域計畫法施行細則相關規定：

1.區域計畫法施行細則（依區§23訂定）

2.製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知（依區施§16訂定）

（三）非都市土地使用管制規則相關規定：

1.非都市土地使用管制規則（依區§15Ⅰ訂定）

2.依非都市土地使用管制規則規定訂定之法規：

(1)非都市土地容許使用執行要點（依非都管§6Ⅳ訂定）

(2)非都市土地變更編定執行要點（依非都管§Ⅲ訂定）

(3)非都市土地申請變更編定規費收費標準（依非都管§34訂定）

（四）補充法規

工商綜合區設置方針及申請作業要點（經濟部訂定）。

第三章 都市計畫法相關法規：

（一）都市計畫法相關規定：

1.都市計畫法

2.依都市計畫法規定訂定之法規：

(1)都市計畫樁測定及管理辦法（依都計§23Ⅳ訂定）

(2)都市計畫定期通盤檢討實施辦法（依都計§26Ⅱ訂定）

(3)重大投資開發案件都市計畫聯席審議作業辦法（依都計§27-2Ⅱ訂定）

(4)獎勵投資辦理都市計畫公共設施辦法（依都計§30Ⅰ訂定）

(5)都市計畫公共設施用地多目標使用辦法（依都計§30Ⅱ訂定）

(6)都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法（依都計§50Ⅲ訂定）

(7)都市計畫私有公共設施保留地與公有非公用土地交換辦法（依都計§50-2Ⅱ訂定）

(8)各級都市計畫委員會組織規程（依都計§74條Ⅱ訂定）

(9)新訂擴大變更都市計畫禁建期間特許興建或繼續施工辦法（依都計§81條Ⅱ訂定）

(10)都市計畫容積移轉實施辦法（依都計§83-1條Ⅲ訂定）

3.相關法規

(1)文化資產保存法

(2)古蹟土地容積移轉辦法 （依文化資產保存法§35Ⅰ訂定）

（二）都市計畫法臺灣省施行細則（依都計§85條訂定）

（三）臺北市都市計畫施行自治條例相關法規：

1.臺北市都市計畫施行自治條例（依都計§85訂定）

2.臺北市土地使用分區管制自治條例（依臺北市都市計畫施行自治條例§26制定）

（四）都市計畫法高雄市施行細則（依都計§85訂定）

第四章 都市更新條例相關法規：

（一）母法：

都市更新條例

（二）姊妹法：

1.都市計畫法

2.建築法

（三）子法：

1.都市更新團體設立管理及解散辦法 （都更§15）

2.內政部都市更新及爭議處理審議會設置要點（都更§16、§32）

（此外，依據都更§16訂定之都市更新審議委員會組織準則已廢止）

3.中央都市更新基金收支保管及運用辦法（都更§18）

4.都市更新事業範圍內國有土地處理原則（都更§27）

5.都市更新權利變換實施辦法（都更§29）

6.都市更新建築容積獎勵辦法（都更§44）

7.股份有限公司組織之都市更新事業機構投資於都市更新地區適用投資抵減辦法（都更§49）

8.都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法（都更§50）

9.都市更新投資信託基金募集運用及管理辦法（都更§51）

10.都市更新事業接管辦法（都更§56）

11.都市更新條例施行細則（都更§61）

（四）相關法規：

1.古蹟土地容積移轉辦法（依文化資產保存法§35Ⅰ訂定）

2.都市更新權利變換地價改算作業原則

3.辦理都市更新權利變換相關登記作業注意事項

4.都市更新前置作業融資計畫貸款要點

5.都市更新事業優惠貸款要點

6.直轄市、縣（市）政府受理都市更新權利變換實施者申請代為拆除或遷移土地改良物執行應注意事項（都更§36）

7.直轄市、縣（市）政府依都市更新條例第二十五條之一受理申請徵收、讓售執行應注意事項（都更§25-1） 

8.都市計畫容積移轉實施辦法（都計§83-1）

9.中央都市更新基金投資都市更新示範計畫作業要點

10.國有非公用土地參與都市更新注意事項

11.股份有限公司組織之都市更新事業機構投資於都市更新地區適用投資抵減辦法審查要點

12.內政部九十八年度都市更新地區關聯性公共工程經費補助及執行管考要點

13.內政部九十八年度都市更新推動計畫委外規劃經費補助及執行管考要點

14.內政部都市更新推動計畫與關聯性公共工程經費補助及執行管考要點

15.股份有限公司投資都市更新地區投資抵減證明書（內政部98.12.3台內營字第0980811736號令訂定）

16.內政部九十七年度都市更新示範計畫補助及執行管考要點

17.九二一震災社區重建更新基金個別住宅重建融資撥貸作業要點

18.九二一震災社區重建更新基金個別住宅重建融資撥貸作業須知

19.九二一震災社區重建更新基金個別住宅重建委託建築經理公司服務申請補助須知

20.補助九二一震災重建區社區（以都市更新規劃辦理）公共設施工程設計須知

21.九二一地震重建區新社區開發地區及都市更新地區公共設施興建與復舊工程費補助作業要點

22.九二一地震重建區都市更新地區及新社區開發地區技術顧問費用補助作業要點

（五）各直轄市、縣市相關法規：

計有臺北市、新北市等數個直轄市、縣（市）有訂定相關法規，惟限於篇幅及考試關連性較低之關係，不予列出。

第五章 土地徵收條例相關法規：

（一）土地徵收條例相關規定：

1.土地徵收條例

2.依土地徵收條例訂定之法規：

(1)土地徵收未受領補償費保管辦法 （依土徵§26Ⅳ訂定）

(2)土地或土地改良物徵收補償費核計核發對象及領取辦法（依土徵§36-1訂定）

(3)中央機關辦理區段徵收土地標售標租及設定地上權辦法 （依土徵§44Ⅵ訂定）

(4)水利事業穿越私有土地之上空或地下地上權徵收補償辦法（依土徵§57Ⅳ訂定）

(5)交通事業穿越私有土地之上空或地下地上權徵收補償辦法（依土徵§57Ⅳ訂定）

(6)土地徵收補償市價查估辦法（依土徵§30條Ⅳ項訂定）

(7)土地徵收補償市價查估作業手冊（依查估辦法§30訂定）

（二）土地徵收條例施行細則（依土徵§62訂定）

（三）區段徵收實施辦法（依土徵§4Ⅵ訂定）

第六章 其他法規：

（一）都市計畫書圖製作規則（民國 100 年 03 月 18 日廢止 ）

（二）未產生經濟效益公共設施保留地及具公用地役關係既成道路認定標準（依社會救助法§5-2Ⅱ訂定）

（三）交通部辦理促進民間參與公共建設區段徵收取得土地處理辦法（依促進民間參與公共建設法§19Ⅳ訂定）

（四）經濟部辦理促進民間參與公共建設區段徵收取得土地處理辦法（依促進民間參與公共建設法§19Ⅳ訂定）

（五）實施區域計畫地區建築管理辦法（依建築法§3Ⅲ訂定）

（六）實施都市計畫以外地區建築物管理辦法（依建築法§100訂定）

（七）獎勵民間參與交通建設區段徵收取得土地處理辦法（依獎勵民間參與交通建設條例§12Ⅲ訂定）

第七章 營建署相關補充法令：

參考內政部營建署網站內容，整理相關補充法令如下：

（一）綜合計畫篇：

1.縣市綜合發展計畫實施要點

2.海埔地開發管理辦法

3.臺灣省嘉南三縣市海埔新生地所有權取得作業要點

4.非都市土地使用分區調整作業要點

5.非都市土地使用分區調整作業工作手冊

6.行政院國土規劃推動委員會設置要點

7.海埔地開發契約範本

8.海埔地開發造地施工管理作業要點

9.非都市土地申請新訂或擴大都市計畫作業要點

10.山坡地範圍劃定及檢討變更作業要點

11.非都市土地使用分區及使用地變更申請案件委辦直轄市縣（市）政府審查作業要點

12.關於雲林縣鎮保宮申請非都市土地變更編定涉區域計畫法89年1月26日修正公布前後及行政罰法法令疑義案 

13.擬定直轄市縣（市）區域計畫實施要點 

14.非都市土地非屬山坡地範圍之開發案件申請整地排水計畫施工許可證書圖文件及審查項目須知 

15.非都市土地開發審議作業規範（依區§15-2Ⅱ訂定）

（二）都市計畫篇

1.「無污染性之工廠因都市計畫擴大至不合土地使用分區者如何准其擴建案」作業要點

2.都市計畫書規定應以市地重劃區段徵收或其他方式整體開發並於完成整體開發後始准核發建築執照處理要點 

3.都市計畫分區發展優先次序劃定原則 （依都計§17條訂定）

4.配合國家重大公共建設辦理逕為變更都市計畫作業要點

5.都市計畫各種土地使用分區及公共設施用地退縮建築及停車空間設置基準

6.都市計畫細部計畫審議原則 （依都計§23Ⅱ訂定）

7.都市計畫法第十九條第二項補充規定 

8.重大投資開發案件都市計畫聯席審議作業辦法

9.依平均地權條例第六十一條規定辦理市地重劃作業注意事項

10.都市計畫農業區保護區變更為醫療專用區回饋處理原則 

11.都市計畫土地使用分區及公共設施用地檢討變更處理原則 

12.都市計畫媒體事業專用區審議規範 

13.都市計畫工商綜合專用區審議規範 

14.都市計畫國營事業土地檢討變更處理原則 

15.未產生經濟效益公共設施保留地及具公用地役關係既成道路認定標準

16.都市設計審議作業注意事項 

17.都市計畫整體開發地區處理方案 

18.都市計畫農業區變更使用審議規範

19.都市計畫工業區毗鄰土地變更處理原則

20.都市計畫圖重製作業要點

21.都市計畫書圖製作要點

22.都市計畫草案以區段徵收方式辦理開發應行注意事項

23.都市計畫工業區檢討變更審議規範

（三）新市鎮建設篇

1.新市鎮開發條例

2.新市鎮開發條例施行細則